При строительстве жилья на продажу «входной» ндс нельзя принять к вычету

Минфин: «входной» НДС по товарам для строительства жилья на продажу к вычету не принимается

Автор: Кудинова А.

Комментарий к письму ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13220@ «О направлении письма Минфина России».

НДС по товарам (работам, услугам) не принимается к вычету в случае, если они приобретаются для строительства жилых домов, операции по реализации которых освобождаются от обложения НДС. Такую точку зрения высказал Минфин России в Письме от 23.06.2014 N 03-07-15/29969, направленном ФНС России налогоплательщикам и нижестоящим налоговым органам.

В обоснование своей позиции финансовое ведомство сослалось, в частности, на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 3309/10 . В нем указано, что в силу пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС является выполнение строительно-монтажных работ (далее – СМР) для собственного потребления, т.е. работ, в результате которых создаются объекты, используемые организацией в ее собственной деятельности. Строительство объектов с целью их последующей продажи не может быть признано выполнением СМР для собственного потребления. Следовательно, такое строительство не является объектом обложения НДС. Отметим, что, например, в Письме от 23.09.2008 N 03-07-10/09 Минфин России настаивал на иной позиции: строительство жилья на продажу без привлечения подрядчика (выполнение СМР собственными силами) является объектом обложения НДС. Дополнительные материалы по вопросу о наличии объекта налогообложения в рассматриваемом случае см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС .

Кроме того, в комментируемом Письме Минфин России отметил, что согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них освобождаются от НДС. При этом НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления названных операций, не принимается к вычету, а учитывается в стоимости указанных товаров (работ, услуг) в силу пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ.

Таким образом, вывод финансового ведомства основан на следующем. При строительстве жилья на продажу НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для данных СМР, нельзя принять к вычету, поскольку упомянутые СМР не признаются выполненными для собственного потребления, а значит, нет объекта обложения НДС. Поскольку продажа жилья освобождена от налогообложения, то при реализации готовых объектов налог также не принимается к вычету. Однако обратим внимание, что последний вывод будет справедлив только в том случае, если налогоплательщик не отказался в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ от применения освобождения. Если такой отказ был подан, то операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них облагаются НДС в общеустановленном порядке. При этом налогоплательщик имеет право принять к вычету налог, предъявленный при приобретении товаров (работ, услуг), которые использовались при строительстве данного жилья.

Нежилые помещения в жилом доме и НДС-вычет у застройщика-инвестора

Сейчас уже никого не удивишь тем, что первые этажи жилых домов сплошь занимают магазины, бутики, клиники, аптеки, салоны красоты и т. д. Помещения под них в современных многоквартирных домах, как правило, изначально строятся как нежилые. Ведь продавать их куда выгоднее, чем непопулярные «первоэтажные» квартиры. Но что в таком случае застройщику-инвестору делать с НДС?

Сумма входного налога, предъявленная подрядчиками в части стоимости жилых помещений, должна учитываться в их стоимости, поскольку последующая реализация жилья НДС облагаться не буде т подп. 22, 23 п. 3 ст. 149, п. 2 ст. 171 НК РФ . А продажа нежилых помещений облагается НДС в обычном порядке, то есть входной налог, приходящийся на затраты по их строительству, можно принять к вычету. Вопрос в том, в какой момент можно это сделать и как рассчитать НДС, подлежащий вычету. Но обо всем по порядку.

Пропорция для «распределительной» методики

Компания, у которой есть и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, входной налог по приобретенным товарам (работам, услуга м) п. 4 ст. 170 НК РФ :

  • принимает к вычету, если они используются в облагаемой деятельности;
  • учитывает в их стоимости, если они используются в необлагаемой деятельности;
  • частично принимает к вычету, а частично учитывает в их стоимости, если они используются и в облагаемых, и в необлагаемых операциях.

Объем сделок за 9 месяцев 2014 г. составил 2,8 млрд долл., что на 43% ниже показателя 2013 г.

По общему правилу принимаемая к вычету часть суммы входного налога определяется пропорционально исходя из выручки, полученной по операциям, облагаемым и не облагаемым НДС пп. 4, 4.1 ст. 170 НК РФ . Но в нашем случае посчитать налог «по реализации» не получится. Поскольку НДС, предъявленный подрядчиками, относится к реализации как жилых, так и нежилых помещений в построенном доме, застройщик вправе принять к вычету налог в части затрат на СМР по нежилым помещениям, которые он будет продавать по окончании строительства дома. И нам ничего не даст, например, продажа в каком-то налоговом периоде трех квартир и одного нежилого помещения из нескольких десятков построенных: рассчитать долю НДС, принимаемую к вычету, в общей сумме входного налога это не поможет. То есть норма, предписывающая деление НДС «по реализации», здесь, по сути, вообще работать не будет.

Обычно застройщики рассчитывают сумму НДС, подлежащую вычету, пропорционально площади жилых и нежилых помещений уже принятого на учет или еще только возводимого дома (на основании проектной документации). Сам по себе такой подход не вызывает возражений у арбитро в Постановления ФАС МО от 07.09.2012 № А40-134819/11-99-576, от 26.04.2012 № А40-103560/11-129-440 . Эту методику распределения налога необходимо закрепить в учетной политике. Кроме того, суды отмечают, что такая методика используется не с целью ведения раздельного учета в соответствии с п. 4 ст. 170 НК, а для определения доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, которую возможно предъявить к вычету, чтобы избежать необходимости восстанавливать впоследствии налог при продаже жилых помещений с использованием льготы. Поясним на примере.

Читать еще:  Проверьте справки 2-ндфл, сданные на работников из еаэс

Пример. Применение методики распределения НДС

/ условие / Допустим, общая площадь дома 12 500 кв. м, площадь помещений (жилых и нежилых) — 11 000 кв. м, в том числе нежилых — 2500 кв. м. При этом 2000 кв. м нежилых помещений построены за счет самого застройщика и будут приняты им на учет. Сумма входного налога, предъявленного подрядчиками, — 25 000 000 руб. Мы вправе принять к вычету входной НДС по нежилым помещениям площадью 2000 кв. м.

/ решение / Определим принимаемую к вычету сумму налога.

ШАГ 1. Посчитаем долю нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика, в общей площади жилых и нежилых помещений дома:

2000 кв. м / 11 000 кв. м = 0,18.

ШАГ 2. Рассчитаем сумму налога, принимаемого к вычету:

25 000 000 руб. х 0,18 = 4 500 000 руб.

Заметим, что, по мнению ФАС Северо-Кавказского округа, площадь имущества общего пользования тоже должна учитываться в расчете, поскольку оно предназначено для обслуживания как жилых, так и нежилых помещени й Постановление ФАС СКО от 15.03.2012 № А53-6860/2011 . На наш взгляд, подход этот не бесспорный, поскольку сопоставимыми показателями при определении пропорции будут площади непосредственно жилых и нежилых помещений. Или же нужно распределять и площадь общего пользования пропорционально площади жилой и коммерческой недвижимости. Однако арбитры ВАС отказали в пересмотре этого дел а Определение ВАС от 29.06.2012 № ВАС-8124/12 .

В какой момент можно распределить налог и заявить вычет

Имейте в виду, что налоговый спор возможен не только по вопросу применяемой методики расчета, но и по поводу даты принятия к вычету НДС по строительным работам. Так, в Минфине считают, что застройщик может заявить вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками, только после завершения строительства жилого дом а Письмо Минфина от 28.04.2010 № 03-07-07/20 . Получается, что распределение сумм «подрядного» НДС производится лишь после того, как жилой дом, готовый к вводу в эксплуатацию, застройщик примет к учету.

Логика в таком подходе, безусловно, есть. Ведь определить количество готовых квартир и нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика после завершения строительства, на стадии застройки весьма проблематично. В ходе строительства компания может и заключать новые договоры участия в долевом строительстве, и расторгать ранее заключенные (например, по требованию стороны или на основании судебного решения). И этот процесс заканчивается только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Застройщик оформляет право собственности на оставшиеся у него помещения и продает их третьим лицам. То есть только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию появляется возможность распределить НДС. С этого момента появляется и право на вычет.

Увидев бабочку зимой, вы явно удивитесь. Так и налоговики будут, мягко говоря, недоумевать, если НДС вы примете к вычету до завершения стройки

В такой ситуации, по мнению налоговиков, первичным документом, подтверждающим факт выполнения СМР, является акт по форме № КС-2 утв. Постановлением Госкомстата от 11.11.99 № 100 , а не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. И при наличии этого акта и счета-фактуры застройщик может заявить вычет в периоде принятия работ к учету, не дожидаясь готовности объекта в целом. Поэтому, если трехлетний срок после окончания налогового периода, в котором были выполнены условия для получения вычет а п. 2 ст. 173 НК РФ , истек, налоговики отказывают в вычете входного НДС. Но суды в таких случаях соглашаются с компаниями, которые принимают НДС к вычету только после завершения строительств а Постановления ФАС СЗО от 26.05.2014 № А56-43881/2013, от 10.09.2013 № А56-67768/2011; ФАС МО от 07.09.2012 № А40-134819/11-99-576 .

В то же время в ситуациях, когда НДС к вычету компания принимает в периоде принятия работ к учету, суды поддерживают налогоплательщиков, указывая, что право на получение НДС-вычета не зависит от не названных в НК услови й ст. 172 НК РФ . Главное, чтобы имелись счет-фактура и первичка, подтверждающая принятие строительных работ к учет у Постановления ФАС ЗСО от 27.11.2013 № А75-3261/2013; ФАС МО от 19.04.2012 № А40-77285/11-107-332, от 07.04.2011 № КА-А40/2227-11; ФАС СЗО от 11.04.2011 № А56-25425/2010 . Но делать так стоит, только если вы точно знаете, какие объекты до окончания строительства не будут «проданы» по договорам участия в долевом строительстве и останутся в вашей собственности. Иначе потом вам придется восстанавливать НДС и сдавать уточненки.

Рассчитать сумму НДС-вычета по нежилым помещениям можно пропорционально площади этих помещений в общей площади дома. Застройщик-инвестор может принять к вычету предъявленную подрядчиками сумму НДС, относящуюся к стоимости собственных нежилых помещений, как по мере получения от них актов по форме № КС-2 и счетов-фактур в ходе строительства, так и по его окончании после ввода дома в эксплуатацию. Правда, если вы будете откладывать вычет до приемки объекта в целом, воды утечет немало. И не исключено, что налоговики будут настаивать: заявить вычет вы должны были в ходе строительства. Но положительная судебная практика по таким спорам, как мы видели, имеется. С другой стороны, при применении вычета до реализации помещений у вас, скорее всего, будет декларация с налогом к возмещению. Значит, налоговики потребуют документы, подтверждающие выче т п. 8 ст. 88 НК РФ , и внимательно исследуют правомерность вашей методики распределения НДС.

Читать еще:  Порядок расчета дебиторской задолженности - формула

Все сказанное справедливо и для случая, когда застройщик не является инвестором, а выставляет последнему сводные счета-фактуры по услугам подрядчиков, по приобретенным для стройки сырью и материалам и т. д. Ведь в таком случае у инвестора возникают те же вопросы, в частности как поделить НДС на подлежащий вычету и на учитываемый в стоимости квартир. О других ситуациях, когда при строительных операциях приходится разделять НДС, можно прочитать в статье «Заметки для застройщиков», , 2014, № 10, с. 16.

Можно ли принять к вычету входной НДС, предъявленный организации подрядчиком при строительстве индивидуального жилого дома

Вопрос-ответ по теме

Правильно ли я понимаю, что если компания на ОСНО, решит построить жилой дом (путем привлечения субподрядчиков и услуги будут с НДС) для перепродажи, то не сможет принимать НДС к вычету по данному дому? Ведь земельный участок на котором стоит дом и сам дом при продаже не будут облагаться НДС?

Одним из условий принятия НДС к вычету является участие в операциях, облагаемых НДС.

Так как реализация жилых помещений не облагается НДС ( подп. 22 п. 3 ст. 149 НК) то входной НДС принять к вычету нельзя. Однако от этой льготы можно отказаться ( п. 5 ст. 149 НК). В этом случае при реализации жилого дома нужно будет начислить НДС, и тогда входной НДС можно принять к вычету.

Отчетность за 3 квартал 2019 года

Выбор шеф-редактора: о самом главном и интересном

© 2007–2019 ООО «Актион управление и финансы»

Газета «Учет. Налоги. Право» – еженедельная газета для бухгалтеров.

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет. Налоги. Право».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Настоящий сайт не является средством массовой информации. В качестве печатного СМИ газета «Учет.Налоги.Право» зарегистрирована Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;

КонсультантПлюс:Форумы

Страницы: 1

#1 01.12.2010 14:48:54

Строительство дома хоз.способом. «Входной» НДС

Предприятие, основная деятельность которого выполнение строительно-монтажных работ, ведет строительство жилого дома хозяйственным способом. Жилой дом возводится для реализиции третим лицам (не работникам предприятия). Для выполнения отдельных видов работ привлекаются подрядчики. Как определить налоговую базу по НДС? Имеет ли право предприятие принять к вычету «входной» НДС?

#2 04.02.2011 11:19:23

Re: Строительство дома хоз.способом. «Входной» НДС

Отвечает Валерий Осокин, эксперт «КонсультантПлюс»:

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС является выполнение строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления.
При этом налоговая база при выполнении СМР для собственного потребления определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ).
В НК РФ отсутствует определение понятия «строительно-монтажные работы для собственного потребления».
В силу п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
В частности, в таком случае можно руководствоваться определением «строительно-монтажных работ для собственного потребления», содержащимся в нормативных актах Госкомстата России (на сегодняшний день — Росстата) (см., например, Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@).
Так, в соответствии с п. 22 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации», утвержденных Приказом Росстата от 23.12.2009 N 314, к строительно-монтажным работам, выполненных для собственного потребления (хозяйственным способом) (включая монтаж и наладку оборудования, необходимого для эксплуатации зданий, например установка и монтаж оборудования для отопления, вентиляции, лифтов, систем электро-, газо- и водоснабжения) относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организации, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках подрядных договоров, а, например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, строительстве собственной производственной базы и тому подобного).
В связи с этим к СМР для собственного потребления относятся работы, направленные на создание объектов собственной производственной базы или, например, на реконструкцию административно-хозяйственных зданий, которые предназначены исключительно для использования в деятельности предприятия, а не для продажи.
В противном случае выполнение соответствующих работ не является объектом налогообложения НДС. При этом факт отсутствия заключенных договоров с заказчиками (дольщиками) на момент проведения работ значения не имеет, в том числе, в ситуации, когда квартиры в жилом доме впоследствии реализуются на основании договоров купли-продажи. Подобные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.08.2010 N А33-13911/2009 (Определением ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16759/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.07.2010 N А69-2965/2009. Аналогичную позицию высказал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 23.11.2010 N 3309/10.
С учетом вышеизложенного, если жилой дом строится с целью дальнейшей его продажи, то объекта налогообложения при выполнении СМР не возникает.
Вместе с тем, по мнению Минфина России, в случае, если налогоплательщики, выполняющие работы по строительству жилых домов, не заключают договоры строительного подряда и, соответственно, заказчики на выполнение этих работ у них отсутствуют, то выполнение таких работ организацией является объектом налогообложения НДС согласно пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ (Письмо Минфина России от 23.09.2008 N 03-07-10/09).
Как видим, позиции судебных и финансового органов по этому вопросу различаются.
Если Вы будете придерживаться позиции Минфина России, то исчисленная и уплаченная в бюджет сумма НДС со стоимости выполненных СМР, к вычету не принимается и включается в стоимость указанных СМР, поскольку на основании пп. пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат обложению НДС ( пп. 1 п. 2 ст. 170, абз. 3 п. 6 ст. 171 НК РФ).
В такой ситуации, сумму НДС со стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных для выполнения СМР собственными силами, Вы имеете право принять к вычету в общем порядке при наличии счетов-фактур и соответствующих первичных документов, подтверждающих принятие на учет приобретенных товаров (работ, услуг) (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ ) .
В свою очередь сумма НДС, в отношении работ, выполненных подрядными организациями, вычету не подлежит (пп. пп. 22, 23 п. 3 ст. 149, пп. 1 п. 2 ст. 170, абз. 3 п. 6 ст. 171 НК РФ) .

Читать еще:  Справка для вычета на лечение может быть выдана ип

Жилой дом купили для перепродажи ндс

Поскольку НДС, предъявленный подрядчиками, относится к реализации как жилых, так и нежилых помещений в построенном доме, застройщик вправе принять к вычету налог в части затрат на СМР по нежилым помещениям, которые он будет продавать по окончании строительства дома. И нам ничего не даст, например, продажа в каком-то налоговом периоде трех квартир и одного нежилого помещения из нескольких десятков построенных: рассчитать долю НДС, принимаемую к вычету, в общей сумме входного налога это не поможет. То есть норма, предписывающая деление НДС «по реализации», здесь, по сути, вообще работать не будет. Обычно застройщики рассчитывают сумму НДС, подлежащую вычету, пропорционально площади жилых и нежилых помещений уже принятого на учет или еще только возводимого дома (на основании проектной документации).

Реализация жилых домов не облагается ндс

ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01)).В соответствии с п.п. 5, 6 ПБУ 5/01 приобретенная для продажи квартира принимается к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой признается сумма фактических затрат на ее приобретение. В частности, фактическую себестоимость квартиры может формировать сумма, уплаченная продавцу при приобретении квартиры, а также сумма расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности на указанную квартиру.Учет товаров, приобретенных организацией специально для продажи, производится на одноименном счете 41 «Товары» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению (далее — Инструкция), утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, п.

Учет расходов и ндс при перепродаже жилья

Нежилые помещения в жилом доме и ндс-вычет у застройщика-инвестора

  • Подготовка НДС-отчета, № 19
  • НДС при уступке требования, № 18
  • ВАС замолвил слово и о вычетах НДС по неотделимым улучшениям, № 17
  • Обновление документов НДС-учета, № 17
  • Новые правила НДС-документооборота и не только, № 16
  • Откровения ВАС о ставках НДС и вычетах, № 16
  • Когда НДС начислить, а когда вычесть: выводы ВАС, № 15
  • Что делать, если вы получили корректировочный счет-фактуру вместо исправленного или наоборот, № 13
  • Главный НДС-документ: правильно и вовремя, № 11
  • Заполнить счет-фактуру? Легко!, № 8
  • Около нуля, или По какой ставке начислять НДС при работе с международными организациями, № 8
  • При выездной проверке отобрали НДС, возмещенный по камералке: что делать?, № 6
  • Заполнить счет-фактуру? Элементарно!, № 4
  • 2013 г.

При строительстве жилья на продажу «входной» ндс нельзя принять к вычету

Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). В частности, такой порядок рекомендует Минфин России в письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 применительно к операциям от выбытия объектов недвижимости, учитываемых в составе основных средств.Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации при передаче (реализации) квартиры сотруднику в бухгалтерском учете организации могут быть сделаны следующие записи:Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 41- квартира передана сотруднику на основании передаточного документа.На момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к сотруднику:Дебет 73 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»- отражен доход по договору купли-продажи квартиры.

Жилой дом купили для перепродажи ндс

ГК РФ предусматривает возможность заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, что предполагает оплату товара через некоторое время после передачи покупателю (частями или этапами) (п. 1 ст. 488 ГК РФ). При продаже товара в рассрочку в договоре является обязательным указание цены товара, порядка, сроков и размеров платежей.При этом до момента окончания расчетов с покупателем товар, являющийся в данном случае объектом недвижимости — квартирой, находится в залоге у организации-продавца (ипотека в силу закона) (если иное не установлено договором купли-продажи) (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ)).

Пропорция для «распределительной» методики Компания, у которой есть и облагаемые, и не облагаемые НДС операции, входной налог по приобретенным товарам (работам, услугам)п. 4 ст. 170 НК РФ:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector