Судебная практика по аренде земли

Судебная практика и возможные споры по договору аренды земельного участка

Использование наделов, находящихся в различных формах собственности, регулируется факультативными нормами права.

Для перехода во владение участками применяются сделки, заключаемые на условиях предварительных согласований и рамок законодательства. Вместе с деловой практикой по земле как объекту множества сделок накапливается база судебных решений.

Иски инициируются по обстоятельствам, связанным с нарушениями правил эксплуатации, передаче в субаренду и присвоения продуктов отдачи от использования участков.

Судебная практика

В базу решений этой ветви власти попадают разбирательства, связанные с неправильным толкованием Закона при составлении договоров и нарушением пользования наделами.

Ежедневно мировыми судами разбираются следующие виды притязаний:

  1. Связанные с несоблюдением процедуры оформления в части искажения существенных условий.
  2. Заключение договоров в случаях, когда такой необходимости не возникает.
  3. Ситуации, возникающие при досрочном завершении выполнения условий сделки. Сюда же следует относить диссонанс между сторонами, возникающий при истечении самих договоров.
  4. Споры по согласованию существенных условий договоров – плате за использование, графикам расчетов.
  5. Превышений полномочий одного из участников гражданско-правовых отношений либо завышение таковых в тексте контракта вне рамок специальных нормативов.

Частые встречаемые ситуации

Для более полного понимания картины происходящего, участники земельных отношений логично обращаются к практике.

Именно в стенах судебного заседания выносятся вердикты, характеризуемые профессиональным разбором каждой ситуации с вынесением справедливого вердикта.

Два арендатора одновременно

Несмотря на то, что процедура оформления наделов содержит этап межевания, это не исключает случаи передачи одних и тех же территорий в ведение нескольких эксплуататоров.

При получении земли от государственных ведомств составляется акт, а сам договор формально закрепляет договоренности сторон.

Ситуации, описанные выше, возникают на стадии соискания.

Когда на участки претендует более одного заявителя, аппаратом чиновников могут быть заключены несколько договоров. Формально техническая ошибка увеличивает доход бюджета, в том числе за счет государственных пошлин на оплату судебных расходов.

Согласно практике, выигрывает та сторона, в распоряжении которой окажется больше документации, то есть ответчик или истец предъявит решения, которые засвидетельствованы чиновниками.

Несоблюдение процедуры при заключении договора

В ходе разбирательств по спорам относительно договоров аренды земельных участков, судьи подробно проверяют соблюдение процедуры оформления сделок:

  • Наличие письменного заявления в орган власти с указанием назначения территории, ее кадастровых параметров: географического расположения, диапазона желаемых размеров для ведения разрешенной Законом деятельности;
  • Факт принятого решения по обращению граждан и предприятий, заверенное надлежащим образом, — положительного вердикта;
  • Условия, согласованные сторонами проекта, выраженные в письменной договорной форме. Суд будут интересовать именно существенные положения контракта, не выходящие за рамки действующих нормативных документов;
  • Факт выделения участка определенному лицу, в том числе в натуральной форме.

При нарушении правил прохождения процедуры регистрации сама сделка может быть признана ничтожной.

Наиболее часто отменяются сделки по аренде участков, смежных с территориями альтернативного назначения.

В пример приводится выделение городскими администрациями земель под застройку рядом с многоквартирными домами. Игнорирование мнения жителей становится банальной причиной отмены ведомственных решений.

Переход права на землю при переходе прав на сооружение на ней

В своей деятельности по этому вопросу суды опираются на положения статьи 37 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ситуации в этом правовом поле возникают, когда власти необоснованно отказывают владельцам зданий в зоне застроек.

В иске собственники помещений указывают на то, что их вынуждают заключать договоры аренды, тогда как Закон допускает передачу таких территорий во владение только на основании владения жилой недвижимостью.

Суть прений основывается на том, что в вышеуказанной статье Кодекса отсутствует точное толкование правил перехода, то есть в безусловном формате.

Представители администраций в данном случае следуют обозначенной свыше установке. Не принимают решений до момента судебного вердикта.

Установление арендной платы

В большинстве случаев стоимость пользования устанавливается исходя из кадастровых параметров территорий. Действия сторон в целом обоснованы, за исключением случаев, когда арендодатели предпочитают устанавливать вознаграждение в большем размере или менять условия ранних договоренностей по истечению времени.

Практика судебных заседаний показывает факты превышения служебных полномочий при установлении арендной платы для отдельных категорий землепользователей.

Иски граждан в основном основываются на положениях статьи 654 Гражданского Кодекса. Что примечательно, суды отказывают в положительных решениях, поскольку договоры аренды являются необходимостью деловой практики.

В соглашениях указываются правила пользования объектами недвижимости – помещениями и землей, на которой они расположены.

Нарушение порядка индивидуализации

Для признания земельных участков объектами персонального пользования достаточно соблюсти два условия: надлежащее оформление границ и постановка территории на государственный учет.

Выполнение требований обеспечивает межевание, которое следует проводить в ходе оформления договоров аренды.

Судебная практика основывается на неоднозначности трактовки положений законодательства.

Первая часть решений включает иски о признании участков объектами аренды, эксплуатируемыми на основании проекта инвестиционной деятельности субъектами предпринимательства. Второе направление прений – признание договоров ничтожными при обнаружении отсутствия проведения процедуры межевания.

Нарушение прав и обязанностей сторон

Рассмотрение вопросов в части нарушения пунктов соглашений основывается на следующих постулатах:

  • Часть условий установлена государственным институтом на основе ведения вверенным имуществом;
  • Требования договора ограничиваются нормами действующего законодательства;
  • Третья категория условий определяется соглашением сторон, утверждается пунктами контракта.

Практика рассмотрения исков от арендаторов часто связывается с неправомерными действиями местных администраций в части предоставления права пользования смежными участками, принадлежащими гражданам или предприятиям.

Досрочное расторжение контракта

В договорах эксплуатации наделов практически никогда не указываются основания для преждевременного сложения обязанностей сторон. Это указывает на то, что земля остается особым объектом договорных отношений.

По этой причине за расторжением контрактов землепользования обычно приходят в суд.

Первая категория дел связывается с незаконными действиями администраций. Арендатор продолжает пользоваться участком, а на территории может прийти новый пользователь с договором на руках.

Вторая часть прений связана с требованием, которое выставляет орган власти по отношению к контрагенту.

Чаще суд в этих случаях на стороне арендаторов, поскольку такие условия должны быть прописаны в соглашении.

Продление контракта

Период действия соглашений относится к существенным условиям. Требуя пролонгировать действие договоров, уже вчерашние арендаторы не имеют право безусловного сохранения своих прав.

На практике суды могут не принимать иски к рассмотрению. Конечно, это не касается случаев, когда на участке граждане или предприятия развернули свои мощности. В таких ситуациях прения основываются на ущербе, который наносится администрации в случае передачи ранее используемого надела третьим лицам.

Период, в течение которого на территории размещаются пользователи, определен в действующих нормах законодательства.

Максимальные сроки расписаны для различных случаев взаимодействия владельцев и арендаторов, поэтому суды чаще всего встают на сторону тех, чьи иски базируются на положениях статей Земельного и Гражданского Кодексов.

Заключение

Несмотря на то, что в России имеется внушительная судебная практика в отношении землепользования, административный ресурс продолжает использовать скрытые резервы для пополнения бюджета.

Восстановление нарушенных прав арендаторов зависит исключительно от гражданской позиции и активности истцов. Без решения суда можно остаться не только без земли, но и построенных на них зданиях.

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Очевидная тенденция последних лет – рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам. В обзор вошли дела, разрешенные в 2017 году Верховным судом (ВС) РФ.

1. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016

Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.

Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. В качестве правового основания муниципалитет ссылался на статью 622 Гражданского кодекса (ГК), согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет. ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства.

Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее:

– принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10);

– прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10);

– истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

2. Арендатор участка из состава публичных земель вправе подать иск о признании права отсутствующим на объект, расположенный на данном участке

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 по делу № А35-8054/2015

Муниципальное образование и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Читать еще:  Большинство организаций не могут «освободиться» от торгового сбора

Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу. Вторая кассация обратила внимание на следующее: аргументы истца о том, что зарегистрированное право нарушает его права и что объект не является недвижимым, не были оценены нижестоящими судами. Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию. Защита прав истца возможна лишь путем исключения зарегистрированного права из реестра.

В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014. Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц.

3. Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора

Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015 (см. на Закон.ру здесь)

В 2010 году компания получила в аренду сроком на пять лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако в отведенный договором аренды (и законом) срок объект построен не был. За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, что срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса, а также на то, что в период действия договора арендатор принял меры к началу строительства. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора было принято без учета фактических обстоятельств, а арендатор соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса критериям для заключения договора на новый срок без проведения торгов. Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора.

ВС направил дело на новое рассмотрение. По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды.

Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Вместе с тем остается неясным, почему в рассматриваемом определении вторая кассация уклонилась от квалификации длительного бездействия арендатора. В данном споре арендатор начал принимать меры по исполнению принятого обязательства незадолго до окончания действия договора аренды, о чем свидетельствует хотя бы получение разрешения на строительство в 2015 году. При этом городская администрация фактически была лишена возможности отказать арендатору в выдаче указанного разрешения.

4. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016 (см. на Закон.ру здесь)

25.03.2014 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок для осуществления строительства недвижимого объекта. На указанном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства.

В период действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов (для завершения строительства).

Отказывая в заключении договора на новый срок, администрация сообщила обществу, что земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Указанный отказ явился основанием для обращения общества в суд с соответствующими требованиями.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала на наличие у общества права на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

В частности, Судебная коллегия отметила, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Указанный судебный акт развивает подход, сформулированный ВС в деле, рассмотренном в п. 3 настоящего обзора. Следует особо отметить, что в настоящем деле Судебная коллегия делает прямую ссылку на положения законодательства, предоставляющие арендатору право на продление срока аренды для завершения строительства на арендованном земельном участке.

Судебная практика по возобновлению договора аренды земли при строительстве объекта

ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором. При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу. Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014.

Защита прав арендатора земельных участков // обзор судебной практики

Так, между национальным парком (арендодателем) и ООО «Аура-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 12/50, расположенного в лесничестве ГУ «Сочинский национальный парк», сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации туристического приюта. В соответствии с п. 4 ст. 27 и ст. 95 ЗК РФ земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Please enable javascript

Судебная практика по аренде земли

УДК 347.2/.3 Страницы в журнале: 108-113 В.А. БАКУЛИНА, аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы e-mail: [email protected] Анализируются вопросы аренды земельных участков; выделяются наиболее часто встречающиеся ситуации в арбитражной практике; отмечается увеличение числа сделок с земельными участками, в том числе связанных с арендой земельных участков. Ключевые слова: земельный участок, аренда земельных участков, кадастровый учет, договор аренды земельного участка, арендная плата. Rent of the ground areas in the Russian Federation: the judiciary practice analysis Bakulina V.

Questions of rent of the ground areas are analyzed; most often meeting situations in arbitration practice are allocated; the increase in number of transactions with the ground areas, including the ground areas connected with rent is marked.

Судебная практика по ст. 22 зк рф

Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).

  • По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013).

Какова судьба здания при расторжении договора аренды земельного участка

Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал.
Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях.

Аренда земельных участков в российской федерации: анализ судебной практики

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3]. Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4].
Следующий пример касается последствий нарушения установленного порядка индивидуализации при заключении договора аренды земельного участка. Действующим законодательством определены параметры, при которых можно считать земельный участок индивидуально определенным. Так, в соответствии со ст. 11 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.


Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. В соответствии с ч. 12 ст. 38 и ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст.
Приведем примеры:

  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).
Читать еще:  Порядок заполнения декларации по налогу на прибыль за 2016 год

Итоги Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам.

Поэтому при рассмотрении подобных споров нередко возникает вопрос, в каких документах может быть указан предмет аренды. Относительно земельных участков рассмотрим следующий пример. Так, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2001.


Истец обратился в суд с требованием о признании данного договора недействительным в связи с невозможностью установления его предмета.
Регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не дала заявителю права на продление аренды. Позиция, на мой взгляд, спорная. Сам п. 21 содержит такую формулировку: «Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». Таким образом, речь идет именно о заключении новых договоров аренды в соответствии именно с этим пунктом.
Между тем, ранее арендные отношения продлевались, как правило, на основании положений закона о преимущественном праве арендатора. Полагаю, что суд РБ в этой ситуации вынес ошибочное решение. Впрочем, одно решение еще не может говорить о наличии сложившейся практики. Будем ждать иных судебных актов.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Судебная Практика По Земельным Спорам Аренда Земли

Судебная практика по аренде земли

  • На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц;
  • В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли;
  • В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела;
  • Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.

Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

6. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены.Размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок земельного налога с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид деятельности и категории арендаторов.

Однако кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, земельный участок не имел индивидуально-определенных признаков и не мог стать объектом аренды.

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Общие положения о праве собственности на землю регулируются ст. 260 ГК РФ, согласно которой лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом ( статья 209 ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Между тем, на практике возникают ситуации, когда на основании выписок из похозяйственных книг граждане пытаются закрепить за собой самовольно занятые земельные участки. При таких обстоятельствах возникает необходимость проверять сведения, содержащиеся в выписках, на соответствие их записям, содержащимся в похозяйственных книгах, в том числе и требованиям по форме и содержанию, которым эти записи должны соответствовать. В этой связи правомерными являются действия судов, которыми при разрешении таких споров истребуются и исследуются подлинные похозяйственные книги, на основании которых сомнительные выписки были сделаны.

Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

  • в письменном виде оформляется обращение в государственный орган, в котором указывается назначение данного участка, требуемый размер, а также географическое месторасположение необходимой территории;
  • определяются условия, на которых будет осуществляться выведение земельного участка из оборота, а также указывается, кто и на каких основаниях будет проводить данную процедуру;
  • принятое решение, заверенное представителями уполномоченных государственных органов, предоставляется в другие службы;
  • оформляется договор аренды с последующим предоставлением указанного участка на правах аренды.

Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.

Защита прав арендатора земельных участков

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды земельных участков

По делу /2009 управление имущественных отношений обратилось с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате и пени. Суд первой инстанции, на основании ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, установив наличие задолженности, удовлетворил заявленные требования. При этом суд в силу ст. 424 ГК РФ руководствовался ставкой арендной платы и методикой расчета, установленными постановлением Правительством СК от 01.01.2001г. , исходя из того, что данный нормативный акт подлежит применению к правоотношениям сторон с 01.01.2008г., не смотря на то, что был официально опубликован 22.05.2008г.

Учитывая, что ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, подлежит применению общее правило, содержащееся в ч. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Судебная практика по земельным спорам

Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:

Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.

Судебная практика по земельным спорам

Если нежилая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, была передана в ипотеку без указания в договоре о залоге права аренды на земельный участок, на котором она находится, то договор ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Споры о межевании земельных участков наиболее распространены среди земельных споров. Доказать свое право на лишние метры земли стремятся многие владельцы участков. Но, как выяснилось в кассационном суде, перед межеванием необходимо обязательно провести геодезические работы по координированию границ участка. Иначе межевание может быть признано недействительным.

Судебная практика по аренде земли

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  • неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
  • отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:
  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).
  1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
  2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
  3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
  4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.
Читать еще:  Определение размера компенсации морального вреда

Земельный спор по границе участка

После изменения законодательства о территориях в 2016 году стало обязательным во избежание судебных споров согласовывать результат межевания с владельцами соседних территорий. При его нарушении лицо, чьи права были задеты, может опротестовать результаты процедуры, даже если они уже внесены в кадастровую ведомость.

Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3].

Суд в свою очередь истолковал положения спорного договора по правилам ст. 431 ГК РФ и указал, что в документе (с учетом приложения к договору — плана границ земельного участка) имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуальноопределенный: кадастровый номер, адрес, границы и площадь участка. Земельный участок предоставлен ответчику для использования недвижимости, размещенной на участке и принадлежащей ответчику на праве собственности. При этом ответчик с 2001 года вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалах дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения с 2001 года до возникновения спора. Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка. Оснований считать сделку по договору аренды от 12.07.2001 незаключенной у суда не было[1].

Земельные споры о границах земельного участка

Достаточно часто сторона спора не может представить документы, удостоверяющие ее право на земельный участок. Они могут быть либо утерянными, либо попросту не сохраниться с течением времени. Если имеет место подобная ситуация, то заинтересованное лицо, либо суд по своей инициативе истребует инвентарное дело и исследует его в суде.

Предметом данного спора может выступать любой конфликт, который связан с участком, его размерами, границами и т. д. Обычно земельные споры касаются образования, изменения и прекращения прав пользователей участка. Споры могут возникнуть не только между лицами, пользующимися землей, но и между ними и органами государственного регулирования земельных отношений.

Судебная практика по оспариванию земельного участка сданного в аренду

Во-вторых, первоочерёдное (без торгов) право на получение аренды земельного участка закреплено за собственником недвижимости, которая расположена на территории участка.

Возражения ответчиков о том, что условия договора о включении в состав лизинговых платежей затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга и о его последующем переходе в собственность лизингополучателя при условии выплаты всех лизинговых платежей свидетельствуют о внесении лизингополучателем в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга, признаны кассационной инстанцией основанными на ошибочном толковании положений закона и условий договора. В соответствии со ст.
Исковые требования мотивированы уклонением ООО от подписания соглашения о расторжении договора и невозможностью государственной регистрации договора аренды земельного участка с лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимости незавершенного строительством.

Аренда земельных участков в российской федерации: анализ судебной практики

Вопрос о недействительности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
Обратите внимание на тот факт, что при заключении договоров аренды на основании норм ГК РФ в отношении зданий, помещений, строений капитального типа применяются нормы Земельного кодекса России в вопросах регулирования обязательной или добровольной аренды земли, на которой возведены указанные постройки. Эти сведения найдите для подробного изучения в ст. 652 и ст. 653 главы 34 Гражданского кодекса России.

Общество является собственником земельного участка. Компания в 2002 году приобрела по договорам купли-продажи у общества нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке.
Согласно нормам земельного законодательства полномочия по распоряжению землями, находящимися в коммунальной (муниципальной) собственности, предоставлены местным советам (п.«а» ст.12 ЗКУ(2)). Однако при разрешении земельных споров относительно распоряжения землями указанной категории возникает некая двойственность. С одной стороны, местные советы, распоряжающиеся земельными участками, являются субъектом властных полномочий, с другой – равноправным субъектом гражданско-правовых отношений по договору аренды земельного участка. Тогда возникает вопрос о том, может ли арендатор защитить свои права от произвола местного совета, выражающегося в принятии решения об отказе в предоставлении земли в аренду в порядке, предусмотренном административным процессуальным законодательством.

Анализ судебной практики по аренде

В-третьих, земельные участки, на которых не планируется проводить капитальное строительство, подлежат краткосрочной аренде, то есть не более чем на 5 лет.
Взаимодействия граждан по вопросу аренды земли регулируются гражданским законодательством. При этом поймите, что индивидуальные права арендатора распространяются на все объекты, расположенные на земле, на результат деятельности, осуществляемой с земельными ресурсами.

Поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость работ по улучшению арендованного имущества и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов, мотивы отказа апелляционной инстанции в удовлетворении иска ошибочны. Вместе с тем, суд кассационной инстанции признал не основанным на законе и вывод суда первой инстанции об удовлетворении иска исходя из рыночной стоимости произведенных улучшений.
Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Защита прав арендатора земельных участков // обзор судебной практики

Кассационная инстанция указала, что по смыслу ст. 606 ГК РФ при передаче имущества арендатору у последнего возникают права владения и пользования в отношении объекта аренды.
ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка — не право собственности.

В ходе судебного разбирательства суд проанализировал положения законодательства в части реализации полномочий по распоряжению местными советами землей, находящейся в коммунальной собственности. Так, в силу ч.6 ст.123 ЗКУ орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта отвода земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка. Такое решение принимается исключительно на пленарных заседаниях местного (городского) совета (п.34 ч.1 ст.26 Закона о самоуправлении(3)). При этом отсутствие выводов какого-либо органа, согласующего проект землеустройства, не является основанием для отмены решения о передаче земельного участка в аренду(4).

В российском правовом поле существуют нормы правового регулирования договоров аренды земли, которые прописаны в главе 34 ГК РФ.

Процесс оформления земельного участка, как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду требует проведения согласования и получения положительных заключений сразу в нескольких службах Москвы. Для того чтобы получить все необходимые документы, Вам придётся работать не только с Департаментом земельных ресурсов, но и с Управой района, с Москомархитектурой, а также обращаться за помощью в Префектуру и обивать пороги многих других инстанций.

Практическое решение вопросов с оформлением договора аренды земли сопряжено с решением огромного количества юридических и технических коллизий.
Глава: 1. Недействительность договора аренды, заключенного арендодателем в отношении имущества, которое находится в собственности другого лица.

Судебная практика по ст. 22 зк рф

В обоснование доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, заявитель указывает, что судом первой инстанции неправомерно применена статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендодатель несет ответственность за передачу в аренду земельного участка свободным от прав и притязаний третьих лиц. Считает, что судом сделан необоснованный вывод о прекращении арендных обязательств между истцом и ответчиком по договору в связи с невозможностью исполнения. Во-первых, договор аренды земельного участка заключается только после победы на торгах по продаже прав на аренду данного объекта.

Аренда земельного участка с целью ведения предпринимательской деятельности, как известно, весьма распространена. Зависимость арендатора от воли собственника такого земельного участка, в особенности муниципального собственника, делает отношения аренды земли достаточно уязвимыми, нестабильными. Это в конечном итоге не способствует стабильности и развитию предпринимательства и экономики в целом. И все же в последние несколько лет наблюдаются определенные сдвиги в формировании судебной практики, которая становится на защиту прав землепользователей и направлена прежде всего на сохранение стабильности отношений аренды земли.
Суд кассационной инстанции оставил указанное решение без изменения, указав на обоснованность выводов суда, поскольку соглашением сторон договор лизинга расторгнут до истечения срока лизинга, оборудование возвращено лизингополучателю, однако в нарушение принятых по договору обязательств закрытое акционерное общество не внесло лизинговые платежи за весь срок фактического пользования оборудованием.

Судебная практика по оспариванию земельного участка сданного в аренду

Данный вопрос был детально рассмотрен и изложен в определении ВАСУ от 17.06.2015 г. по делу № К/800/68549/14. Судебный спор касался решения о передаче Киевским горсоветом в краткосрочную аренду земельного участка под постройку здания. Истцы требовали от суда отмены данного решения. ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильным применением норм материального права.
Зачастую в аренду передается имущество, которое не является собственностью арендодателя и на сдачу которого в аренду у арендодателя нет полномочий. Суды признают такие договоры недействительными (ничтожными) в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Своим решением Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований Администрации города отказал. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью отказал.

Учтите, что в Гражданском кодексе существуют пункты, отсылающие граждан к конкретным нормативным актам, законам или кодексам, регулирующим земельные отношения. Например, в п.2 ст. 607 ГК РФ написано, что специфические вопросы передачи земли в аренду могут регламентироваться отдельными законами. В России на данный момент основной закон, регулирующий земельные отношения, опубликован в виде Земельного кодекса России.
Колега, Вам нравится наш ресурс? Надеемся, что да. У нас грандиозные планы дальнейшего развития! За нами нет спонсоров, политиков, чиновников, т.п.. Только огромное желание и собственные средства построить юридическую социальную сеть в Украине. Чтобы остаться независимым проектом нам нужна Ваша помощь. Небольшой вклад в 1$ с Вашей стороны сделает ресурс «Протокол» лучше и полезнее в первую очередь для Вас. Заранее благодарны!

Возмещение лизингодателю затрат на приобретение предмета лизинга посредством внесения лизинговых платежей, покрывающих амортизацию предмета лизинга, осуществляется не как платеж за приобретение лизингополучателем предмета лизинга в собственность (оплата выкупной цены), а как плата за пользованием имуществом, которая в этом случае направлена на возмещение издержек лизингодателя. Условиями заключенного сторонами договора предусмотрена ускоренная амортизация предмета лизинга.
Арендатор может передать права на использование земельного ресурса в субаренду. В соответствии с этим в судебной практике присутствуют разнообразные дела, связанные с земельными правоотношениями: от взыскания задолженности за аренду до восстановления прав за участок земельного массива.

ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием.
Аренда — один из основных инструментов рыночных преобразований. С развитием рыночных отношений она приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности. Аренда как форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей во многих регионах выбрана в качестве основной формы землепользования, поскольку она наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования земель. Государство и муниципальные преобразования оценили преимущества, предоставляемые арендой земель: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода, приобретение же в собственность земель проблематично для многих в связи с достаточно большой их стоимостью.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector