«упрощенец» строит здание. как учесть аренду земли под объектом?

Может ли упрощенец учесть расходы на аренду земельного участка, используемого для строительства ОС?

В письме от 26.08.2016 № 03-11-06/2/49861 Минфин России рассмотрел возможность учета расходов на аренду земельного участка налогоплательщиком на УСН с объектом «доходы минус расходы».

Как указало финансовое ведомство, первоначальная стоимость ОС представляет собой сумму расходов на его сооружение (за исключением НДС и акцизов), кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ, п. 1 ст. 257 НК РФ).

По мнению финансистов, расходы в виде арендной платы за земельный участок, предоставленный под строительство, осуществленные до начала и во время строительства объекта ОС, включаются в его первоначальную стоимость, а не учитываются в расходах в обычном порядке. Таким образом, они будут учтены для целей УСН при списании стоимости ОС.

По нашему мнению, в первоначальную стоимость ОС следует включать часть арендной платы в размере, пропорциональном площади участка, занимаемой объектом строительства (письмо Минфина России от 20.05.2010 № 03-00-08/65).

Однако упрощенец может учесть в составе текущих расходов арендную плату за земельный участок за период после ввода ОС в эксплуатацию. Разумеется, по мере ее фактической оплаты (п. 2 ст. 346.1 НК РФ).

Подпишись на новости

Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

  • десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
  • вы подписываетесь только на те категории новостей, которые хотите получать;
  • рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;

Объект муниципального имущества арендует «упрощенец»

Является ли налоговым агентом по НДС организация (УСН), арендующая объект муниципального имущества? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Екатерина Лазукова и Вячеслав Горностаев.

ООО, применяющее УСН, арендует имущество (производственные площади и сооружения) непосредственно у администрации муниципального образования. В одном из журналов было приведено разъяснение юриста о том, что МУП, передавшее арендованное имущество, находящееся в муниципальной собственности, в субаренду, налоговым агентом не является и НДС не исчисляет. Распространяются ли эти разъяснения на ООО, арендующее имущество, находящееся в муниципальной собственности?

На основании п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ. Напомним, что для целей главы 21 НК РФ аренда признается услугой (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ). Таким образом, операция по оказанию услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС.

В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ.

Вместе с тем согласно п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ.

Пунктом 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Уполномоченные органы в своих разъяснениях неоднократно указывали на то, что арендатор признается налоговым агентом в случаях:

  • если услуга по предоставлению имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления, органом местного самоуправления, которые будут являться арендодателями;
  • если арендодателями выступают орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления.

В последнем случае заключается трехсторонний договор между собственником имущества в лице органа государственной власти и управления или органа местного самоуправления (арендодателем), балансодержателем имущества (унитарным предприятием, бюджетным или автономным учреждением) и организацией-арендатором.

Данные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23.06.2010 N 03-07-11/266, от 26.08.2008 N 03-07-11/284, от 24.08.2007 N 03-07-15/122, ФНС России от 24.11.2006 N 03-1-03/2243, от 19.10.2005 N ММ-6-03/886@, от 17.05.2005 N ММ-6-03/404, УФНС России по г. Москве от 19.08.2008 N 28-08/077948, от 12.09.2007 N 19-11/086673, от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 21.03.2007 N 19-11/25313, от 20.06.2006 N 18-11/3/53343@, от 29.11.2005 N 19-11/87841.

Согласно п. 1 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления, в частности, составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации организация-арендатор, применяющая УСН, признается налоговым агентом по НДС. Следовательно, она обязана удерживать НДС с арендной платы, выплачиваемой арендодателю, и перечислять его в бюджет (письма Минфина России от 13.05.2009 N 03-07-11/135, УФНС по г. Москве от 04.10.2005 N 09-14/70162, от 26.08.2005 N 19-11/60622). Косвенно данный вывод подтверждает и постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2007 N Ф04-6501/2007(38740-А27-42).

Исчислять НДС необходимо расчетным методом по ставке 18/118 в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ.

Удержанную сумму НДС налоговый агент обязан в полном объеме перечислить в бюджет по месту своего нахождения (п. 4 ст. 173 НК РФ).

Напомним также, что согласно п. 5 ст. 174 НК РФ налоговые агенты обязаны представлять в налоговые органы по месту своего учета декларацию по НДС в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. Форма данной декларации в настоящее время утверждена приказом Минфина РФ от 15.10.2009 N 104н.

Вследствие того, что организации, применяющие УСН, плательщиками НДС не являются, порядок принятия к вычету сумм НДС, уплаченных поставщикам товаров (работ, услуг), а также перечисленных в бюджет в качестве налогового агента, установленный ст. 171, ст. 172 НК РФ, на них не распространяется (п. 3 ст. 171 НК РФ).

Если организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», то в соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ она вправе учесть в составе расходов сумму перечисленного в бюджет НДС, в том числе и суммы НДС, с арендной платы. При этом согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ указанные расходы могут быть признаны только после их фактической уплаты, то есть только после того, как НДС будет перечислен в бюджет.

Подведем итоги. Итак, организация, применяющая УСН и арендующая объект муниципального имущества, является налоговым агентом по НДС, следовательно, обязана исчислять, удерживать сумму данного налога из арендных платежей, выплачиваемых арендодателю, и перечислять ее в бюджет. Кроме того, организация обязана ежеквартально предоставлять в налоговый орган декларации по НДС.

К сведению:

Подпунктом 17 п. 2 ст. 149 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами.

Из п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Конституции РФ и ст. 129 ГК РФ следует, что земля признается природным ресурсом.

Таким образом, арендная плата за право пользования земельным участком, взимаемая уполномоченными на то органами, освобождается от обложения НДС (письма Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436, от 01.03.2012 N 03-07-11/57, от 01.02.2011 N 03-07-11/21, от 21.04.2009 N 03-07-11/111, УФНС России по Московской области от 01.02.2007 N 23-26/0130 и другие).

Поэтому организации, арендуя, в частности, муниципальное имущество, становятся налоговым агентом по НДС. Однако, как было сказано, операции по аренде земли, находящейся в муниципальной собственности, НДС не облагаются, соответственно, при аренде земли у организации-арендатора не возникает обязанности по удержанию и перечислению в бюджет сумм НДС.

Читать еще:  Какие размеры страховых взносов в фсс в 2015–2016 годах?

Кроме того, с 1 января 2012 года не являются объектом обложения НДС операции по предоставлению государственного (муниципального) имущества в аренду казенными учреждениями. По данному вопросу смотрите письма Минфина России от 23.07.2012 N 03-07-15/87 (направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС России от 19.10.2012 N ЕД-4-3/17737@), ФНС России от 07.10.2011 N АС-4-3/16572@ (п. 2). Следовательно, у арендаторов такого имущества обязанностей налогового агента не возникает (письмо Минфина России от 03.09.2012 N 03-07-11/344).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Учет арендной платы за землю под строительство

Упрощенец, строящий объект недвижимости на земельном участке, учитывает арендную плату за землю в первоначальной стоимости этого объекта. Письмо Минфина России от 26 августа 2016 г.
№ 03-11-06/2/49861.

В комментируемом письме Минфин разъяснил, как упрощенцу
с объектом «доходы минус расходы» следует учитывать затраты на арендную плату за землю, предоставленную под строительство этих основных средств.

Как предусмотрено подпунктом 1 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса расходы на строительство основных средств, произведенные в период применения УСН, учитываются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

Затраты на сооружение основных средств, отражаются в «упрощенных» расходах в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

По правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение, без учета НДС и акцизов (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Учитывая эти обстоятельства, финансисты отмечают, что расходы
на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство объекта ОС, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость объекта.

Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.

При определении объекта налогообложения упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» уменьшают полученные доходы на перечисленные арендные и лизинговые платежи
(пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Следовательно, арендная плата, которая уплачивается после введения основного средства в эксплуатацию, учитывается в составе УСН-расходов по мере фактической оплаты.

Арендуем имущество у государства

Удачное расположение – это почти 100%-ный рецепт успеха для ресторана, кафе и вообще любой точки, связанной с питанием. Довольно часто наиболее удачный вариант помещения находится в собственности муниципалитета или государства. Как в таком случае оформляются отношения? Как отражать соответствующие операции в учете и налогообложении?

Аренда государственного имущества: бухучет

Арендованный организацией объект ОС учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды имущества. По арендованному ОС арендатор амортизацию не начисляет (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н, зарег. Минюстом России 21.11.03 № 5252).

По окончании срока аренды арендованное ОС списывается с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства».

Плата за аренду помещения под офис признается расходами по обычным видам деятельности, как расходы, связанные с управлением, и принимается к бухгалтерскому учету ежемесячно в сумме, установленной в договоре аренды (без учета НДС) (п. п. 5, 6, 7, 16, 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

Расходы по арендной плате за офисное помещение относятся на общехозяйственные расходы (в дебет одноименного счета 26) или на расходы на продажу (в дебет одноименного счета 44) в корреспонденции с кредитом счета 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате».

НДС. Арендатор — налоговый агент

Напомним, что налоговый агент – это лицо, удерживающее какой-либо налог из доходов другого лица и перечисляющее его в бюджет (ст. 24 НК РФ).

Если организация арендует имущество у ГУПа, МУПа или учреждения, то предъявленный организации арендодателем НДС учитывается в обычном порядке (письмо Минфина России от 23.07.12 № 03-07-15/87).

При аренде на территории РФ федерального имущества (имущества субъектов РФ, муниципального имущества) у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления организация-арендатор признается налоговым агентом и обязана исчислять, удерживать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплачивать в бюджет соответствующую сумму НДС.

Порядок исчисления и удержания НДС зависит от условий договора. Если сумма НДС не выделена и сказано, что:

  • арендатор уплачивает налог самостоятельно, то НДС рассчитывается как сумма арендной платы, умноженная на 18%. Органу власти арендная плата перечисляется в сумме, определенной в договоре;
  • налог включен в сумму арендной платы, то НДС рассчитывается как сумма арендной платы, умноженная на 18/118. Органу власти арендная плата перечисляется за вычетом НДС.

Если сумма НДС выделена, то налог перечисляется в бюджет в этой сумме. Органу власти арендная плата перечисляется за вычетом НДС.

Приведем пример исчисления и удержания НДС арендатором — налоговым агентом. Предположим, что организация арендует два помещения: один у муниципалитета, а другой — у субъекта РФ. В таком случае…

договора об НДС

НДС включен в сумму арендной платы

Счет-фактура и книга продаж

При исчислении сумм налога налоговый агент должен составить счет-фактуру.

Срок для составления НК РФ не установлен, однако налоговики рекомендуют применять норму, устанавливающую срок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, т. е. пять календарных дней.

Счет-фактура в одном экземпляре составляется в соответствии с Правилами (утв. постановлением Правительства от 26.12.11 № 1137), при этом продавцом является арендодатель, указанный в договоре аренды, а подписывает счет-фактуру налоговый агент.

Составленный счет-фактура указывается в книге продаж в том периоде, в котором возникла обязанность удержать НДС (письмо ФНС России от 12.08.09 № ШС-22-3/634@).

Уплата НДС в бюджет

НДС с арендной платы следует перечислять в бюджет (п. 1 ст. 174 НК РФ):

  • или по 1/3 от удержанной суммы налога не позднее 25 числа каждого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором оплачена аренда (письмо ФНС России от 13.09.11 № ЕД-4-3/14814@);
  • или в полной сумме в том же квартале, в котором оплачена аренда.

При этом, что в платежном поручении (или ином платежном документе) должен быть указан статус плательщика 02 (налоговый агент).

Это касается и организаций, и индивидуальных предпринимателей.

Уплаченную в бюджет в качестве налогового агента сумму НДС арендатор имеет право принять к вычету на основании документов, подтверждающих уплату суммы НДС, удержанной им в качестве налогового агента (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Согласно НК РФ (абз. 3 п. 3 ст. 171) положения пункта 3 статьи 171 НК РФ применяются при условии, что товары (работы, услуги) были приобретены налогоплательщиком, являющимся налоговым агентом, для осуществления облагаемых НДС операций и при их приобретении он удержал и уплатил НДС из доходов налогоплательщика.

Таким образом, в квартале, когда налог был перечислен в бюджет, но не ранее последнего дня месяца, за который оплачена аренда, арендатор принимает НДС к вычету (письма Минфина России от 26.01.15 № 03-07-11/2136, ФНС России от 12.08.09 № ШС-22-3/634@), регистрируя в книге покупок счет-фактуру, составленный при перечислении арендной платы.

Налог на прибыль

Сумма ежемесячно начисляемой арендной платы учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Пример 1 Организация арендует офисное помещение, находящееся в государственной собственности.

Стоимость арендуемого имущества составляет 1 500 000 руб.

Ежемесячная сумма арендной платы — 590 000 руб. (в т. ч. НДС 90 000 руб.).

В учете организации, операцию по аренде офисного помещения, находящегося в государственной собственности следует отразить следующим образом:

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма,

руб.

Первичный

документ

На дату получения имущества в аренду

Стоимость арендованного имущества отражена на забалансовом счете

Договор аренды, Акт о приеме-передаче объекта основных средств, Инвентарная карточка учета объекта основных средств

Читать еще:  Образец заявления на регистрацию онлайн-касс в 2018 году

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды

Отражена плата за

(590 000 — 90 000)

Отражен НДС с суммы

Начислен к уплате в

бюджет НДС, удержанный

с дохода арендодателя

Выписка банка по

Перечислен в бюджет НДС,

исчисленный и удержанный

с арендной платы

Выписка банка по

Принят к вычету НДС,

уплаченный в бюджет

Выписка банка по

Списана стоимость возвращенного арендодателю имущества

Договор аренды, Акт о приеме-передаче объекта основных средств, Инвентарная карточка учета объекта основных средств

Упрощенная система налогообложения

Организация на УСН, даже не будучи плательщиком НДС, должна сама исчислить налог, удержать его из арендной платы за имущество и перечислить в бюджет (п. 3 ст. 161 НК РФ, письмо Минфина России от 24.09.15 № 03-07-11/54577).

На сумму арендной платы и удержанного с нее НДС необходимо составить счет-фактуру и зарегистрировать его в книге продаж (письмо ФНС России от 12.08.09 № ШС-22-3/634@).

В квартале, когда налог был перечислен в бюджет (но не ранее последнего дня месяца, за который оплачена аренда), уплаченный в бюджет НДС учитывается организацией-арендатором в расходах при УСН с объектом «доходы минус расходы». Он указывается в книге доходов и расходов в периоде перечисления НДС в бюджет (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Книга продаж и Декларация по НДС

Организация-«упрощенец», не являющаяся плательщиком НДС, но являющаяся налоговым агентом по НДС в связи с арендой государственного имущества, обязана вести книгу продаж и заполнять раздел 9 налоговой декларации по НДС наравне с налогоплательщиками НДС.

Налоговый агент — организация на УСН обязана представить в ИФНС России по месту своего нахождения декларацию по НДС не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, в котором была оплачена аренда госимущества (п. 3 ст. 161, п. 5 ст. 174 НК РФ).

Декларация по НДС может быть представлена налоговым агентом-«упрощенцем» на бумажном носителе (абз. 2 п. 5 ст. 174 НК РФ, подп. 2 п. 5 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС, письма ФНС России от 30.01.15 № ОА-4-17/1350@, от 08.04.15 № ГД-4-3/5880@).

Аренда земельных участков. Бухучет

По общему правилу расходы по аренде земельного участка учитываются как расходы по обычным видам деятельности (п. 5, 7 ПБУ 10/99). Аналогичная позиция высказана в письме Минфина России от 02.12.11 № 14-06-19/310-19.

Указанные расходы признаются ежемесячно исходя из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю по договору за текущий месяц, независимо от даты фактического перечисления арендной платы (п. 6-6.1, 16, 18 ПБУ 10/99).

Если арендованный участок используется для строительства здания — объекта ОС

Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства здания, включается в состав прочих работ и затрат по строительству, формирующих сметную стоимость строительства данного здания (п. 1.7 Приложения N 8 к Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утв. постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1, далее — Методика, п. п. 4.78, 4.85 Методики).

Затраты, формирующие сметную стоимость строительства здания, не являются расходами организации, а рассматриваются как долгосрочные инвестиции, которые формируют первоначальную стоимость здания как объекта ОС (п. 3 ПБУ 10/99, п. п. 1.2, 3.1.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160, п. 7-8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н).

Следовательно, арендная плата формирует первоначальную стоимость здания.

После окончания строительства и принятия построенного объекта в состав ОС расходы по аренде земельного участка учитываются как расходы по обычным видам деятельности.

Налог на добавленную стоимость

По общему правилу арендаторы муниципального имущества признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю-муниципалитету, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Однако из анализа законодательства следует, что плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который является неналоговым доходом местного бюджета (подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 41, ст. 42, 62 Бюджетного кодекса РФ).

Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами (к которым, как было рассмотрено, относится и плата за аренду муниципального земельного участка) не облагаются НДС (на основании подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается.

Соответственно, у организации в отношении указанной арендной платы не возникает обязанностей налогового агента, предусмотренных пункта 3 статьи 161 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

В общем случае арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Если арендованный земельный участок используется для строительства здания — объекта ОС, который будет учтен в качестве амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы по арендной плате за земельный участок, осуществляемые в период подготовки и ведения строительства, должны рассматриваться как расходы, непосредственно связанные со строительством объекта ОС.

Такие расходы прямо в целях налогообложения не учитываются (п. 5 ст. 270 НК РФ), а формируют первоначальную стоимость строящегося объекта (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ), которая в дальнейшем подлежит списанию в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном ст. 259 НК РФ (см., например, письмо Минфина России от 20.05.10 № 03-00-08/65).

Имеются судебные акты, поддерживающие данную позицию (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.13 по делу № А27-21660/2012).

Пример 2 Организация арендует земельный участок. Земельный участок используется в основной производственной деятельности организации.

Согласно договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 100 000 руб., расчетные документы на сумму арендной платы выставляются арендодателем ежемесячно.

Организация применяет метод начисления учета доходов и расходов для целей налогообложения прибыли.

В учете организации операции по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (у муниципалитета), следует отразить следующим образом:

Упрощенец передает здание единственному участнику — как выгоднее?

ООО на УСНО часто имеют единственного участника. И иногда на балансе ООО есть ценный объект (здание, помещение и т. д.), который эта компания приобрела в ходе своей деятельности. Рано или поздно участник ООО может пожелать заполучить этот объект в свою единоличную собственность. И конечно, при этом не хочется платить налоги. Какие же варианты передачи объекта с баланса участнику возможны?

Наши рекомендации касаются упрощенцев и с объектом «доходы минус расходы», и с объектом «доходы». Просто последние могут не читать наши рекомендации по учету расходов.

Продаем «по рынку»

Это самый беспроблемный, но не самый дешевый вариант.

Цена вопроса для ООО

Продажа здания участнику — самый очевидный и простой способ передать ему нужный объект

В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступлени я п. 1 ст. 346.17 НК РФ . Дата передачи объекта по акту, дата регистрации перехода права собственности тут роли играть не будут.

С расходами ситуация следующая:

  • вы не списывали стоимость объекта как расходы на ОС (то есть считали его товаром), то на дату перехода права собственности вы сможете учесть в расходах оплаченные затраты на его приобретени е п. 1 ст. 39, подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ ;
  • стоимость объекта была списана на расходы как расходы на ОС и вы продаете его до истечения 10 лет с момента приобретения (сооружения), вам придется пересчитать налоговую базу за весь период пользования ОС по нормам гл. 25 НК РФ и доплатить налог и пен и п. 3 ст. 346.16 НК РФ . То есть вы восстановите списанную стоимость ОС и включите в расходы сумму амортизации плюс (если прошло более 5 лет после ввода в эксплуатацию) еще и амортизационную премию.
Читать еще:  Общепит не платит торгового сбора

Восстановив расходы на покупку ОС, вы можете попробовать учесть, помимо амортизации и амортизационной премии, еще и остаточную стоимость объекта — ведь это предусмотрено теми же нормами гл. 25 НК РФ подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ . В итоге доплата налога будет минимальной или ее не будет вовсе. Хотя налоговики с этим и не согласны, большинство судебных решений в подобных спорах было принято в пользу налогоплательщико в Постановления ФАС УО от 14.11.2012 № Ф09-10644/12, от 22.08.2012 № Ф09-7690/12; ФАС ВСО от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09; ФАС ЦО от 04.08.2010 № А14-481/2010/20/33 .

Цена вопроса для участника

При покупке у ООО жилого дома (квартиры) участник даже может получить имущественный вычет в связи с его приобретением. Хотя участник и ООО являются взаимозависимыми лицами, вычет тут вполне допустим. Ведь запрет установлен на вычет по сделке между взаимозависимыми физическими лицам и подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ .

Очевидно, что вариант выкупа имущества по рыночной цене возможен, если участник располагает средствами.

Продаем «сильно задешево» или отдаем безвозмездно

Этот вариант небезопасен вот по каким причинам.

Цена вопроса для ООО

Ситуация с налогами похожа на первую и значительных рисков не несет:

  • при продаже объекта в облагаемый доход включаются только фактически поступившие от участника суммы;
  • при безвозмездной передаче облагаемого дохода не будет вовсе.

При этом поставить под сомнение цену сделки или ее безвозмездность налоговикам будет сложно — ведь они не вправе контролировать цены сделок, в которых упрощенец является продавцом, а физическое лицо — покупателе м п. 4 ст. 105.3 НК РФ .

Правда, у компании, как и в первом варианте, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение объекта, если он был учтен в качестве ОС и прошло менее 10 лет с момента приобретени я п. 3 ст. 346.16 НК РФ .

Цена вопроса для участника

В случае продажи объекта по низкой цене налоговики в ходе последующей проверки вполне могут посчитать, что участник получил доход в натуральной форме — в виде разницы между рыночной ценой на идентичные (однородные) объекты и ценой вашей сделк и подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ . Если налоговики смогут установить рыночную цену и выявить расхождение, то наверняка заявят, что низкая цена не обусловлена какими-либо действиями покупателя и не является скидко й Письмо Минфина от 13.11.2007 № 03-04-05-01/357 .

А при безвозмездной передаче объекта у участника однозначно появляется облагаемый НДФЛ доход — в размере его рыночной стоимост и п. 2 ст. 211 НК РФ . ООО должно подать в инспекцию на участника справку 2-НДФЛ с суммой неудержанного налога не позднее 31 января следующего года, а участник — задекларировать этот доход и самостоятельно доплатить нало г п. 5 ст. 226, подп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ .

Еще один вариант не платить налог при продаже такой. Стороны сделки могут ее зарегистрировать, но расчеты не проводить, а в дальнейшем ООО может и простить участнику долг или списать его по истечении срока давности взыскания. В таком слу-

чае у ООО облагаемого дохода не возникнет вовсе. Но зато он возникнет у участника — как раз в размере списанного долг а Письмо Минфина от 24.09.2009 № 03-03-06/1/610 .

Будет лучше, если отклонение цены вашей сделки от рыночной не превысит 20%. Тогда сниженную цену можно будет обосновать отсутствием других покупателей на объект, срочной потребностью в финансовых ресурсах и т. д.

Продаем в рассрочку

Если откровенно занижать цену продажи объекта опасно, то предоставить отсрочку или рассрочку его оплаты вполне допустимо.

Цена вопроса для ООО

Ваша компания будет последовательно включать в доходы только поступившие от участника-покупателя сумм ы п. 1 ст. 346.17 НК РФ .

Цена вопроса для участника

Материальной выгоды от экономии на процентах у участника нет, поскольку речь идет о коммерческом кредите (рассрочке), а не о предоставлении заемных средст в Письмо Минфина от 28.06.2005 № 03-04-11/138 .

Продажа в рассрочку подразумевает, что «живых» денег в полном объеме компания сразу не получит. Зато продажа в рассрочку может спасти вашу компанию от «слета» с УСНО из-за возможного превышения порогового значения выручки (60 млн руб. в год ) п. 4 ст. 346.13 НК РФ .

Отдаем в качестве дивидендов

Законодательство не запрещает выплату дивидендов каким-либо имуществом, в том числе и принадлежащими компании объектами недвижимости. Такой порядок их выплаты обязательно должен быть предусмотрен в уставе ООО п. 3 ст. 28 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ ; Письмо Минэкономразвития от 27.11.2009 № Д06-3405; Постановление ФАС ЗСО от 16.03.2006 № Ф04-1671/2006(20733-А67-11) . Однако мы советуем оформить передачу объекта более понятным для регистрирующих органов способом: участник принимает решение о распределении прибыли ООО в определенной сумме, затем подписывает договор купли-продажи объекта на эту же сумму, а впоследствии оформляет взаимозачет.

ООО передачу имущества отражает как обычную реализацию. А потом показывает зачет задолженности участника по оплате этого имущества в счет погашения задолженности по выплате дивидендов.

Цена вопроса для ООО

Налоговые последствия для компании, по сути, не будут отличаться от последствий при обычной продаже ОС:

Передача здания в виде дивидендов хороша для участника тем, что ему не придется перечислять за имущество «живые» деньги

  • компания признает доход от реализации объекта в размере распределенных дивидендов на дату проведения зачет а п. 1 ст. 346.17 НК РФ; ст. 410 ГК РФ; Письмо Минфина от 17.12.2009 № 03-11-09/405 ;
  • у компании, как и в предыдущих вариантах, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение здания, если они были учтены как расходы на приобретение ОС;
  • кроме того, компания в качестве налогового агента должна будет исчислить НДФЛ с суммы дивидендов. Сделать это нужно не на дату принятия решения о распределении прибыли и даже не на дату фактической передачи объекта, а на дату зачета. Поскольку только тогда у участника возникнет доход в виде дивидендов. Если удержать 9% с выплаченных дивидендов ООО не может (при отсутствии других выплат участнику), то в срок не позднее 31 января следующего года должно подать в свою инспекцию (и отправить участнику) сведения о невозможности удержания налога (по форме 2-НДФЛ) п. 5 ст. 226 НК РФ .

Цена вопроса для участника

Участник должен будет не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию и самостоятельно заплатить НДФЛ с дивидендов по ставке 9% подп. 2 п. 1 ст. 223, п. 4 ст. 224, подп. 4 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ .

Очевидное условие — у компании должна быть возможная к распределению прибыль в объеме, соответствующем стоимости здания.

А плюс этого варианта в том, что участнику не нужно перечислять за имущество «живые» деньги.

Итак, если участник ООО на упрощенке настаивает на передаче ему объекта недвижимости, то ему можно предложить несколько вариантов. И способ передачи, и цена должны зависеть от того, как именно он намерен распорядиться объектом. Самый оптимальный вариант — продажа по близкой к рыночной цене, но в рассрочку.

Предвосхитим вопросы о дальнейшей судьбе полученного участником объекта. Если он продаст его после 3 лет владения, то ему не придется даже декларировать доход от продаж и п. 17.1 ст. 217 НК РФ . Ну а если к моменту продажи 3 года от получения объекта в собственность еще не прошло, то участник сможет уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет (1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. для нежилых) или на свои расходы по приобретению объекта у ООО подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ .

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector