Возмещение коммуналки — доход арендодателя для усн

Арендодатель на «доходной» УСНО: как учесть оплату коммуналки арендаторами

Мы благодарим за предложенную тему статьи сотрудника ООО «Эльком лтд» Жовтановскую Маргариту Владимировну, г. Набережные Челны.

Упрощенцы-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации. Однако упрощенцам приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.

Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды

Возможные варианты приведены в таблице.

  • ранее посреднического договора (вариант 3)

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.

Кто обязан платить за коммуналку

Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНО ст. 41 НК РФ . Так, кстати, считали ранее и некоторые суд ы Постановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2 .

Ни одна из инфраструктурных сфер не набрала даже 50% положительных отзывов

Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:

  • арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал ВАС Постановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10 , и теперь суды не будут принимать иные решения;
  • арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендато р п. 2 ст. 616 ГК РФ .

Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями наиболее удобны в налоговом смысле для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.

Когда арендодатель может считаться посредником

Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения ) подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ . То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.

Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключе н Письма Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07 :

  • позже посреднического;
  • только в интересах арендатора (вариант 2).

И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его дае т п. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85 .

Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения » п. 2 ст. 425 ГК РФ . Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.

Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на «доходы-расходы», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходо в подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148; УФНС по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@ .

Компенсация коммунальных услуг при УСН

Как правило, арендодатель оплачивает коммунальные услуги, потребленные арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам самостоятельно. А арендатор компенсирует ему все эти расходы отдельно или в составе арендной платы.Как учесть компенсацию «коммуналки» арендаторам и арендодателям на УСН, расскажет статья.

Компенсация коммунальных расходов

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель — не поставщик коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Расходы арендодателя, применяющего УСН

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя. Соответственно, должна учитываться при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу (письма Минфина РФ от 22 мая 2017 г. № 03-11-06/2/31137, от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210, ФНС РФ от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17 ноября 2009 г. № 20-14/2/120232@, постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10).

Это невыгодно тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов. Ведь в этом случае увеличивается облагаемая база по налогу при УСН.

Аналогичная ситуация наблюдается во взаимоотношениях арендатора и субарендатора.

Если арендатор сдает часть арендуемых площадей в субаренду, то компенсация стоимости коммуналки, которую он получает от субарендатора, учитывается в его доходах. Причем даже если он применяет УСН с объектом «доходы». Такой вывод сделали финансисты в письме от 12 мая 2014 года № 03-11-11/22068.

Поэтому несмотря на то, что всю сумму за коммуналку, поступившую от субарендатора, арендатор перечисляет собственнику помещений, не оставляя ничего себе, ему придется уплачивать «упрощенный» налог с доходов по ставке 6%.

Но если арендодатель применяет доходно-расходную «упрощенку», оплату коммунальных услуг за арендатора он вправе отразить в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если в стоимости коммунальных услуг поставщик предъявил вам к оплате НДС, вы можете также учесть его в расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Учесть затраты на «коммуналку» арендодатель может в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. При этом он должен иметь документы, подтверждающие коммунальные расходы:

  • счета поставщиков коммунальных услуг;
  • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.

Расходы арендатора, применяющего УСН

Арендатор, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», может учесть стоимость потребленных им коммунальных услуг в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. .346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС РФ по г. Москве от 3 июля 2006 г. № 18-11/3/57698@).

Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь подтверждающие документы:

  • счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
  • документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).
Читать еще:  Как ип зарегистрироваться самостоятельно - инструкция

В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Возмещение стоимости коммунальных затрат из доходов не исключается

Давняя проблема – учет компенсации коммунальных услуг при сдаче помещений в аренду. Можно ли не включать получаемые от арендаторов в качестве возмещения суммы в состав налогооблагаемых доходов? (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 17.04.13 № 03-11-06/2/13101)

Если дохода не возникает

Общество применяет упрощенную систему с объектом налогообложения «доходы» и является одним из собственников административных зданий. Оно сдает часть помещений в аренду. Договоры с ресурсоснабжающими компаниями на обеспечение административных зданий элект­роэнергией, отоплением и водой за­­­­ключены с организацией – собст­венником электрических, водопроводных и тепловых сетей в зданиях. Между арендодателем и арендаторами оформлены договоры, согласно которым арендодатель обеспечивает арендаторов электроэнергией, отоп­лением, водой, а арендаторы компенсируют ему эти расходы в соответствии со счетами ресурсоснабжающих компаний.

Общество (арендодатель) спрашивает: нужно ли при таких условиях учитывать получаемые суммы компенсации в налогооблагаемых доходах, если они полностью пе­­речисляются ресурсоснабжающим ком­­паниям (никаких наценок к стоимости ресурсов для арендаторов арендодатель не устанавливает)?

Выручка определяется исходя из всех поступлений

Финансисты дали следующие разъяснения.

При применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов, согласно пунк­ту 1 статьи 346.15 НК РФ, учитываются доходы от реализации то­­варов, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы,­ определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. Выручка от реализации исчисляется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права. При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных услуг (электроэнергии, отоп­­ления и т. п.), поступающего арен­­додателю от арендатора.

Таким образом, суммы указанных возмещений должны включаться в состав доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.

Отметим, что в письме Минфина России от 11.03.12 № 03-11-11/72 был рассмотрен другой вариант – когда арендная плата, согласно договору, состоит из двух частей: постоянной (фиксированная сумма) и пе­­ременной (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы). При этом переменная часть исчисляется по фактическому потреблению ре­­сурсов арендатором.

Налогоплательщик (арендодатель) решил, что оплата арендатором коммунальных платежей и эксплуатационных расходов не является его доходом. Так как арендатор возмещает арендодателю стоимость услуг, потребленных арендатором исключительно в своих собственных интересах. Арендодатель же фактически является только посредником между арендаторами и компаниями, оказывающими коммунальные услуги.

Специалисты главного финансового ве­­домства считают, что и в этом случае суммы, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, должны отражаться в составе до­­ходов.

Существует и более веский аргумент – постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10. Судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых факти­­чески арендатором, является затратами налогоплательщика, необходи­мыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты ком­­пенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

Данное постановление ВАС РФ практически лишает компании возможности отстоять иную позицию в судах.

Решение проблемы

Но выход все же есть. Рассмотрим возможные варианты.

Посреднический договор

Минфин России в комментируемом письме привел способ оформления отношений, при котором арендодатель сможет избежать включения сумм возмещения в доходы, – это заключение агентского договора.

Дело в том, что в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества, поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, по агентскому договору агент обязуется­ за вознаграждение совершать по по­­ручению принципала юридические­ и иные действия от своего имени, но за счет принципала или от имени и за счет принципала. По сделке,­ совершенной агентом с третьим ли­­цом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и ста­­новится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредст­венные отношения по ее исполнению. Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

Сказанное означает, что если арендодатель станет для арендатора агентом во взаимоотношениях с ре­­сур­соснабжающими компаниями, то у него в составе доходов при определении объекта налогообложения будет учитываться только агентское вознаграждение. Но для этого обязательно должен быть оформлен соответствующий посреднический договор.

Смена объекта налогообложения

Можно порекомендовать и другой способ (в комментируемом письме его нет) — поменять объект налогообложения, выбрав «доходы, уменьшенные на величину расходов».

При уплате «упрощенного» налога с разницы между доходами и расходами подход Минфина России, требующий учета в налогооблагаемой базе всех доходов (при отсутствии посреднических договоров), проб­лем­­ не создает.

В письмах Минфина России от 07.08.09 № 03-11-06/2/148, УФНС России по г. Москве от 18.12.08 № 18-14/2/118479 чиновники со­­гла­шаются с тем, что арендодатель вправе учесть оплаченные им за арен­даторов коммунальные ус­­луги в со­­ставе своих налоговых расходов.

Данная точка зрения поддержана и в арбитражной практике (см. по­­становления ФАС Северо-За­падного от 28.08.06 № А56-42386/2005, Уральского от 03.03.05 № Ф09-531/05-АК округов).

При равенстве сумм доходов и расходов дополнительного налогообложения не будет (когда арендодатель не устанавливает наценку, то есть никаких сумм с арендаторов сверх тарифов ресурсоснабжающих компаний не взимает).

Правда, поменять объект налогообложения можно лишь с начала календарного года, уведомив об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором предполагается изменить объект налогооб­ложения. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 346.14 НК РФ*.

* Объект налогообложения может изменяться налогоплательщиком ежегодно (п. 2 ст. 346.14 НК РФ).

При этом следует помнить, что организации, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения только «доходы, уменьшенные на величину расходов» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Так что такие компании воспользоваться данным советом – поменять объект налого­обложения – не смогут.

Арендодатель (ИП, УСН, 6%), возмещение коммунальных расходов — доход?

Может ли арендодатель (ИП, УСН, 6%) не рассматривать возмещение коммунальных расходов от арендаторов в качестве доходов при УСН? Как аргументировать свою позицию перед ИФНС?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 497 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Если верить Минфину РФ, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН, является доходом арендодателя. Эта позиция определяется письмами Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 05.09.2007 N 03-11-05/215, от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166, а так же есть письмо УФНС РФ по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232, письмо УМНС РФ по г. Москве от 03.06.2004 N 21-09/37344)

Однако, это можно обжаловать в суде, и есть соответствующая судебная практика.

Можно посмотреть постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005.

И ст. 41 НК РФ прямо указывает, что

Статья 41. Принципы определения доходов[Налоговый кодекс РФ] [Глава 7] [Статья 41]

В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса

И суммы, полученные в качестве компенсации по сложившейся практике арбитражных судов не соответствуют понятию дохода, согласно приведенной статьи.

Публикация из СПС Гарант:
Индивидуальный предприниматель занимается сдачей в аренду собственных нежилых помещений под офисы, применяет УСН с объектом «доходы». Арендаторы оплачивают ИП услуги связи и электроэнергию по агентскому договору. Может ли ИП перевыставлять счета от поставщиков коммунальных услуг (или тоже необходим агентский договор)? Если может, облагаются ли получаемые от арендаторов платежи единым налогом?
I. О вариантах организации оплаты арендаторами коммунальных услуг
При решении данного вопроса следует исходить из того, что услуги связи и поставка электроэнергии — электроснабжение, равно как и тепло-, газо- и водоснабжение арендованных помещений, объединяемые термином «коммунальные услуги», потребляются именно арендаторами помещений либо непосредственно в ходе осуществления ими своей деятельности в арендуемых помещениях, либо в целях поддержания пригодности помещений для осуществления этой деятельности.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. Значение понятия «расходы на содержание имущества» не определено, но в свете сказанного выше представляется очевидным, что к ним могут быть отнесены и расходы на коммунальные услуги.
Из вышесказанного следует, что договор аренды может предусматривать, что коммунальные расходы может нести арендодатель. Если такого условия нет, эти расходы должны оплачиваться непосредственно арендатором. Однако зачастую на практике заключение арендаторами отдельных помещений в здании договоров на коммунальные услуги проблематично, поскольку обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (п.п. 2, 4 ст. 539, п.п. 1, 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому соответствующие договоры также могут заключаться арендодателем от своего имени с условием возмещения арендаторами расходов арендодателя.
На практике возможны различные способы обеспечения арендатора коммунальными услугами:
— арендатор заключает соответствующие договоры напрямую;
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных ресурсов;
— арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы;
— арендатор оплачивает коммунальные услуги в порядке возмещения расходов арендодателя по отдельному договору.
В соответствии с запросом в настоящей консультации мы затронем вопросы, связанные с заключением агентского договора и возмещением расходов арендодателя.
II. Агентский договор
Заключая такой договор, арендодатель выступает в роли агента, приобретающего коммунальные ресурсы (услуги) для арендатора, за его счет, но от своего имени (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В таком случае к агентскому договору применяются нормы о договоре комиссии (ст. 1011 ГК РФ), поэтому о таком агентском договоре говорят как о заключенном по модели комиссии. Во исполнение агентского договора агент может совершать не только юридические действия, то есть заключать сделки, но и иные действия, то есть исполнять заключенные сделки, например, осуществляя оплату по ним.
Однако следует учитывать, что исходя из того же определения агентского договора агент должен совершить отдельную сделки или ряд сделок во исполнение именно этого договора. На практике же арендодатель заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, еще до того момента, как имущество сдается в аренду и на снабжение коммунальными ресурсами всего здания в целом, то есть в интересах всех будущих арендаторов. В связи с этим следует иметь в виду, что Президиум ВАС РФ в п. 6 информационного письма от 17.11.2004 N 85 указал, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Поэтому есть риск, что посредническую сделку между арендатором и арендодателем суд признает ничтожной.
При соблюдении же условий о порядке исполнения агентского поручения такой агентский договор будет вполне правомерным (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2004 N А58-1458/2003-Ф02-4943/03-С1).
Что касается налогового аспекта, то налогоплательщику, применяющему упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения «доход» необходимо учитывать следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.ст. 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Это правило следует из указания п. 1 ст. 996 ГК РФ, что вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего. Соответственно, комиссионер (и агент по агентскому договору по модели комиссии) реализует комитенту (принципалу) только свои услуги по заключению и исполнению сделок.
Таким образом, у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение. Это касается и агентских договоров на приобретение коммунальных услуг, разумеется, при соблюдении вышеуказанных условий (смотрите также письма Минфина от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55, от 11.04.2011 N 03-11-06/2/52, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2009 N 03-11-06/2/24).
III. Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги по отдельному договору
Сама возможность заключения такого соглашения (договора) и его условия законодательно не установлены, однако согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ «стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», поэтому никаких препятствий для заключения указанного соглашения (договора) нет.
Возможно также подписание дополнительного соглашения к договору арены, при этом возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы, на что указано в п. 12 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Все прочие суды также рассматривают такие соглашения (договоры) как правомерные (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2010 N А03-5651/2009, ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-6744/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2009 N А29-10563/2008, ФАС Московского округа от 04.09.2007 N КГ-А40/8796-07).
При этом в п. 22 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ указано, что такое соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и другое), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг. Соответственно, следует считать, что в данном случае не происходит и реализации.
Тем не менее следует иметь в виду, что, по мнению налоговых органов и Минфина РФ, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН, является доходом арендодателя (письма Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 05.09.2007 N 03-11-05/215, от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166, письмо УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232@, письмо УМНС по г. Москве от 03.06.2004 N 21-09/37344).
Данная позиция может быть оспорена в суде, поскольку большинство арбитражных судов придерживается мнения, что полученные арендодателем суммы в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг не соответствуют понятию дохода, изложенному в ст. 41 НК РФ (смотрите, например, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005 и прочие). Мы также придерживаемся мнения, что компенсация расходов не может считаться доходом. Однако при принятии решения арендодателю следует иметь в виду возможность конфликта с налоговыми органами, разрешать который, скорее всего, придется в суде.

Читать еще:  Расходы на разработку планов ремонта ос могут уменьшать прибыль

Если есть какие-то уточнения дополнительно, спрашивайте

Похожие вопросы

Из ИФНС пришло письмо, в котором указывается, что я как арендодатель по УСН 6% занизила налоговую базу, в связи с тем, что не отразила возмещенные коммунальные платежи от арендатора

Является ли возмещение коммунальных платежей доходом?

Как правильно оформить документы и платить налоги, если собственник помещения супруг, сдавать будет супруга, оформив ИП УСН 6%, при этом брак гражданский

Как осуществить выбор между ИП УСН 6% и НДФЛ физ лица?

Индивидуальный предприниматель (УСН с объектом налогообложения «доходы») является собственником «доходного» дома и сдаёт в аренду организации (общая система налогобложения) часть помещений для размещения магазина розничной торговли. Между ИП и организацией заключен агентский договор (агент выступает от своего имени, но за счет принципала) по обеспечению коммунальными услугами. Агентским договором установлена сумма агентского вознаграждения. На момент заключения договора аренды ИП имел договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг. Являются ли выручкой агента и включаются ли в налоговую базу по УСН денежные средства, поступающие на счет агента и предназначенные для оплаты коммунальных услуг (возмещения)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации предпринимателю целесообразно учитывать в составе налогооблагаемых доходов суммы, полученные в счет компенсации стоимости коммунальных услуг.

Обоснование позиции:
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник имущества несет бремя его содержания.
В случае передачи имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии проведение текущего ремонта и осуществление соответствующих расходов на его содержание возлагаются на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
К расходам на содержание имущества относятся в том числе коммунальные платежи (за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоэнергию, вывоз, утилизацию и захоронение ТБО), а также оплата других аналогичных услуг.
ГК РФ не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
— арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
В рассматриваемой ситуации с арендатором заключен агентский договор.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В рассматриваемой ситуации во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг агент действует от своего имени. К отношениям, вытекающим из такого договора, применяются правила ГК РФ о договоре комиссии, если эти правила не противоречат положениям главы 52 ГК РФ или существу агентского договора (ст. 1011 ГК РФ).
В силу ст. 1006 ГК РФ (ст. 991 ГК РФ) принципал (комитент) обязан уплатить агенту (комиссионеру) вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (договоре комиссии).
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы индивидуального предпринимателя (ИП), налоговой базой признается денежное выражение доходов ИП (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
При формировании налоговой базы по Налогу учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.
Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, а внереализационные доходы — в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.
При этом ИП не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639, от 12.05.2014 N 03-11-11/22068, от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов (письма УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/120232, УФНС России по Иркутской области от 31.08.2011 N 16-26/016598@).
Мнение чиновников было поддержано в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10, где рассматривалась ситуация, когда обязанность по обеспечению арендуемого помещения отоплением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, канализацией, вывозом бытового мусора и услугами связи договором аренды была возложена на арендодателя.
Судьи указали, что денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются доходом арендодателя от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения. При этом, принимая решение, суд учитывал, что компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в перечень доходов, исключаемых из налогообложения, не входит.
Кроме того, в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 возмещение затрат за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также расчет за услуги по передаче электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам были расценены как отношения, неразрывно связанные с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги — не имеющим значения.
Впоследствии выводы ВАС РФ нашли отражение в постановлениях арбитражных судов (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 N 06АП-162/15, ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 N А78-2586/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2012 N А46-2727/2012, ФАС Московского округа от 14.11.2012 N Ф05-12716/12 по делу N А41-10748/2012).
В то же время на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, в случае, если предпринимательская деятельность ИП, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению арендаторов помещений по закупке коммунальных услуг, то доходом ИП будет являться только комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 22.12.2014 N 03-11-06/2/66224, от 03.10.2014 N 03-11-06/2/49930, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283).
При этом следует учитывать, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. В п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 указано, что сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента.
На это обстоятельство неоднократно обращали внимание специалисты финансового ведомства, разъясняя в том числе порядок налогообложения сумм, поступающих от арендаторов арендодателям за коммунальные услуги (письма Минфина России от 05.12.2013 N 03-11-06/2/53145, от 21.01.2013 N 03-11-06/2/07, от 18.09.2012 N 03-11-11/277, от 17.09.2012 N 03-11-06/2/126).
В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2015 N 18АП-12429/15, исходя из совокупности обстоятельств по делу, в том числе учитывая и то, что предпринимателем — арендодателем агентские договоры с арендаторами были заключены после заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, суд признал правомерным доначисление налоговым органом Налога предпринимателю на суммы возмещенных арендаторами коммунальных платежей, а также привлечение предпринимателя к ответственности по ст. 122 НК РФ.
При этом суд учел также и отсутствие у сторон договоров отчетов агента (ст. 1008 ГК РФ), а также перечисления агентского вознаграждения предпринимателю.
В то же время, как видим, для того чтобы отношения по обеспечению коммунальными услугами между арендатором и арендодателем признавались посредническими, необходимо, чтобы сделки с ресурсоснабжающими организациями заключались агентом именно во исполнение поручения принципала, и все элементы посреднических отношений соблюдались (предоставлялись отчеты, уплачивалось агентское вознаграждение и т.д.). На это обращают внимание как налоговые органы, так и суды.
В рассматриваемой ситуации агентский договор с арендатором был заключен после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг. Поэтому велика вероятность того, что налоговыми органами сделка по обеспечению коммунальными услугами арендатора не будет признана посреднической.
В связи с этим нельзя исключить того, что правомерность применения предпринимателем нормы пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ может быть поставлена под сомнение.
В такой ситуации предпринимателю необходимо принять самостоятельное решение, учитывать ли ему в составе налогооблагаемых доходов суммы, поступающие от арендатора в качестве возмещения расходов на обеспечение коммунальными услугами, или нет.
Если указанные суммы в налогооблагаемую базу не будут включаться, то важно правильно документально оформлять все взаиморасчеты с арендатором (оформлять отчеты, представлять вместе с отчетами копии документов ресурсоснабжающих организаций (письмо УМНС по г. Москве от 17.09.2004 N 21-09/60455), перевыставлять счета-фактуры поставщиков коммунальных услуг (письмо Минфина России 24.01.2013 N 03-11-06/2/12)).
Однако такую позицию ИП, скорее всего, придется отстаивать в суде. При этом нельзя однозначно сказать, поддержит ли суд позицию именно предпринимателя.
Если будет принято решение учитывать рассматриваемые суммы в составе налогооблагаемых доходов, то такие доходы учитываются в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу ИП от арендатора или в день погашения задолженности (оплаты) по коммунальным платежам иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Читать еще:  Как заполнить 6-ндфл, если зарплата не выплачивалась?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector