Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  1. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  2. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  3. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней ( Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
  • сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры: скачать бланк и образец

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Скачать исковое заявление расторжения договора купли-продажи недвижимости: бланк

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением договора купли-продажи недвижимости следует понимать прекращение гражданских правоотношений между продавцом и покупателем недвижимого имущества и наступление определенных правовых последствий в зависимости от способа прекращения действия договора. Для прекращения договора купли-продажи недвижимости достаточно волеизъявления одной стороны при наличии достаточных оснований. Рассмотрим подробнее предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости на различных этапах заключения сделки.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости устанавливаются в рамках ГК РФ и непосредственно в условиях самого договора. Основанием для расторжения должно послужить существенное нарушение условий договора и действующего законодательства одной из сторон, либо существенное изменение объективных условий возникших правоотношений в такой степени, что стороны более не могут рассчитывать на предполагаемую при заключении договора выгоду.

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут сторонами добровольно либо в судебном порядке. Расторжение договора оформляется в виде соглашения большинства сторон, участвующих в сделке. Если стороны не могут прийти к согласию о прекращении своих правовых отношений, расторжение договора возможно произвести только через суд при наличии причин, установленных ст. 450 ГК РФ. Данный вариант расторжения именуется в законе односторонним.

Таким образом, можем определить общий перечень оснований, влекущих расторжение договора купли-продажи недвижимости:

  • соглашение сторон;
  • решение суда о расторжении договора;
  • односторонний отказ от его исполнения (путем направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимости — ст. 450.1. ГК РФ).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, что автоматически влечет прекращение возникших правоотношений между сторонами (ст. 166 ГК РФ).

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости также будет зависеть от стадии заключения сделки, на которой по крайней мере одна из сторон пришла к выводу о невозможности участия в правоотношениях.

Расторжение до регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до его регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр) является наиболее простым способом прекращения правоотношений между сторонами. Так как сделка с недвижимостью не прошла процедуру государственной регистрации, переход прав на предмет договора не произошел.

Если стороны решили расторгнуть договор до момента его передачи на регистрацию, достаточно заключить обоюдное соглашение о его расторжении в простой письменной форме. В случае расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости необходимо уведомить нотариуса, проводившего сделку, о намерениях сторон.

Если договор уже передан на регистрацию, но еще не получено свидетельство о переходе права, сторонам необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации соглашения о расторжении, что повлечет простановку отметки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о прекращении сделки.

Читать еще:  Обновлены формы «налогового» требования и других документов, которые используются для взыскания недоимки

Соглашение о расторжении будет принято Росреестром только в том случае, если из его текста будет очевидно, что решение сторон является добровольным, и стороны не имеют претензий друг к другу. По итогам расторжения договора до регистрации восстанавливается правовое положение сторон, существовавшее до заключения договора.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет большее количество неблагоприятных последствий, чем отмена договора до регистрации. Обуславливается это тем, что договор прошел государственную процедуру перехода права и закрепил вещные права за новым собственником. Фактически договор уже исполнен, и восстановить первоначальное правовое положение сторон практически невозможно, так как расторжение договора по соглашению сторон предусматривается только на время действия договора.

Фактически, чтобы аннулировать первоначальный договор добровольно, стороны должны заключить новый вариант, где покупатель становится продавцом, а продавец — покупателем, при этом стоимость договора остается прежней, а предмет договора не меняется. В результате сторонам необходимо еще раз пройти государственную регистрацию перехода права и установить первоначальное правовое положение.

В случае одностороннего отказа стороне необходимо обратиться с заявлением в суд, если ранее не было достигнуто внесудебного соглашения. Обращению в суд в любом случае должно предшествовать направление письменного уведомления с предложением расторгнуть заключенный договор. Для принятия решения противоположной стороной должен быть предоставлен разумный срок. Если в течение указанного срока сторона не предприняла никаких действий или ответила прямым отказом в удовлетворении заявленных требований, у другой стороны возникает право обратиться за защитой нарушенных прав в судебном порядке при наличии достаточных оснований.

Исковое заявление

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости не имеет типового образца. Тем не менее, оно должно соответствовать нормам ст. 131 ГПК РФ в части формы и содержания.

Вводная часть искового заявления должна содержать реквизиты суда, в который направляется жалоба, информацию о сторонах-участниках дела, цену иска и его наименование. В фабуле сторона-заявитель должна изложить все доводы и основания (например, о существенном нарушении другой стороной условий контракта либо о наличии непредвиденных обстоятельств, которые помешали бы заключению соглашения изначально или иные обстоятельства), послужившие причиной обращения в суд, а также доказательства в подтверждение своих доводов. Заключительная часть содержит требования, которые сторона заявляет перед судом. Нельзя забывать, что необходимо потребовать не только расторжения заключенного договора, но и фактическое возвращение имущества, переданного по такому договору.

В исковом заявлении обязательно должна присутствовать ссылка о попытках внесудебного урегулирования спора и ответной реакции противоположной стороны. Если суд учтет все доводы и решит, что они являются достаточными для удовлетворения заявленных требований, договор будет признан расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Сроки расторжения договора купли-продажи недвижимости напрямую зависят от способа, который стороны выбрали в рамках урегулирования спора. Самый быстрый вариант — это заключение добровольного соглашения о расторжении. Таким образом стороны потратят время только на его составление и передачу в регистрирующий орган, если регистрация основного документа еще не была произведена. Если договор прошел регистрацию, а стороны так же добровольно намерены расторгнуть его, им придется потратить время на составление нового договора купли-продажи и повторное прохождение процедуры регистрации.

В случае обращения в суд необходимо учитывать, что установленный ГПК РФ срок для рассмотрения искового заявления в гражданском судопроизводстве составляет как минимум 2 месяца , в рамках АПК РФ — как минимум 3 месяца (ст. 152).

Общий срок исковой давности о расторжении договора купли-продажи недвижимости составляет 3 года.

Последствия

Правовые последствия расторжения договора купли-продажи опять-таки зависят от стадии, на которой был расторгнут договор. До прохождения государственной процедуры по регистрации перехода права стороны могут рассчитывать на возвращение в первоначальное правовое положение, существовавшее до момента подписания договора. В случае расторжения после процедуры регистрации даже по обоюдному согласию возвратить имущество и переданные за него деньги не представляется возможным, кроме как на основании решения суда или регистрации нового договора купли-продажи.

Налоговые последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости также будут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. До регистрации перехода права расторжение договора не влечет начисление налогов, так как подобную сделку можно считать несостоявшейся. После регистрации права налоги будут исчисляться исходя из того периода, в течение которого одна сторона фактически владела имуществом. Противоположная сторона, в свою очередь должна будет отчитаться о полученной выгоде. Если судом подобная сделка будет признана недействительной, это будет свидетельствовать о том, что реализации имущества не происходило. Соответственно это свидетельствует и об отсутствие получения дохода иной стороной.

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть все возможные юридические события, которые могут стать основанием для расторжения сделки, и прописать их в условиях договора. Если же расторгнуть договор мирным путем не представляется возможным, заинтересованная сторона должна представить все возможные и допустимые доказательства необходимости удовлетворения ее требований о расторжении договора и возвращении имущества.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Читать еще:  Как начисляется аванс?

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Покупка квартиры с обременением

У большинства квартир, выставленных на продажу (особенно на вторичном рынке), уже есть своя «история». И не всегда она хорошая. Иногда собственник не имеет права продавать квартиру или может это сделать только при соблюдении ряда условий. Это означает, что у жилья есть обременения. Рассказываем, что это такое, и какие виды обременений бывают.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Читать еще:  Фнс меняет 6-ндфл

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(20 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 2

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector