Как считать срок владения при объединении комнат в расселенной коммуналке в один объект?

Разъяснено, как исчисляется срок для продажи квартиры без НДФЛ, если она образована в результате объединения коммуналки

ФНС России рассказала, что трехлетний срок владения имуществом для получения имущественного вычета по НДФЛ в случае объединения комнат в коммунальной квартире в трехкомнатную квартиру исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире. Налоговая служба опубликовала обзор судебной практики за первое полугодие 2016 года, в котором и привела такое дело, рассмотренное ВС РФ (письмо ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211@ «О направлении судебной практики»).

Заявительница по делу А. в 1997 году купила две комнаты в коммунальной квартире, а в 2005 году – третью, последнюю. Однако право собственности на получившуюся трехкомнатную квартиру зарегистрировала только в мае 2013 года.

Затем А. продала квартиру в июне 2013 года и через год задекларировала свой доход от сделки. Она посчитала, что не обязана уплачивать НДФЛ с этой суммы, поскольку владела квартирой с 2005 года, то есть более трех лет на момент продажи (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции до 1 января 2016 года). Но налоговики отказали ей в вычете и доначислили налог и штрафы за его неуплату.

Инспекция посчитала, что трехлетний срок владения квартирой следует исчислять с момента госрегистрации права собственности на нее, то есть с мая 2013 года.

Суд первой инстанции встал на сторону А., но апелляционный суд согласился с налоговиками. Впоследствии дело дошло до ВС РФ.

Последний подчеркнул, что в связи с решением А. объединить несколько объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр ее право собственности на комнаты, возникшее в 1997 и в 2005 годах, не прекратилось. Оно лишь трансформировалось в право собственности на один объект – трехкомнатную квартиру. Объект недвижимости претерпел изменения, зарегистрированные в реестре, но не был создан заново.

Следовательно, срок нахождения квартиры в собственности А. следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру в 2013 году (Определение СК по административным делам ВС РФ от 6 апреля 2016 г. № 70-КГ15-16).

Более подробно о вычетах при продаже имущества и других налоговых вычетах для физических лиц, а также условиях их предоставления и оформлении узнайте в нашем спецпроекте!

Добавим, что с 1 января 2016 года минимальный срок владения недвижимостью, позволяющий продать ее и не платить при этом НДФЛ, увеличен. Теперь это не три года, а пять лет. Срок в три года установлен только для отдельных случаев, когда продается квартира: приобретенная до 1 января 2016 года, унаследованная или полученная в дар от родственников, приватизированная либо полученная по договору ренты (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Срок владения квартирой при объединении комнат исчисляется с момента покупки последней

В 1997 году А. купила две комнаты в трехкомнатной квартире, а в 2005 году — третью комнату. В 2013 году она объединила эти объекты в один и получила свидетельство о госрегистрации права собственности на данную квартиру. В том же году она продала квартиру администрации города в соответствии с распоряжением об отселении из аварийного жилья.

В декларации по НДФЛ за 2013 год А. указала на получение дохода в связи с продажей квартиры и заявила расходы в той же сумме.

По результатам камеральной проверки ИФНС решила, что квартира, как единый объект, находилась в собственности А. менее трех лет, доначислила НДФЛ и штраф.

Суд первой инстанции отменил решение инспекции, указав, что право собственности на квартиру в целом возникло у истицы в 2005 году, когда было зарегистрировано право собственности на третью комнату. Следовательно, доход был получен от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, и не подлежит обложению НДФЛ согласно действовавшим в том периоде положениям пункта 17.1 статьи 217 НК.

Напомним, что федеральным законом от 29.11.2014 № 382 внесены изменения в это положение – освобождается от НДФЛ доход физлица от продажи жилья, только если оно владело объектом недвижимости 5 лет, за исключением унаследованной, подаренной близкими родственниками, перешедшей к налогоплательщику по договору ренты с пожизненным содержанием предыдущего владельца.

Апелляция отменила решение суда, указав, что период нахождения в собственности истицы квартиры следует исчислять с даты госрегистрации права собственности на эту квартиру, то есть с 2013 года.

Судебная коллегия по административным делам ВС (определение от 6 апреля 2016 года № 70-КГ15-16) оставила в силе решение суда первой инстанции, указав на правила ведения ЕГРП: запись об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой прекращения или перехода права на объект недвижимого имущества, ограничения (обременения) права на него. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Следовательно, в данном случае объект принадлежал истице на праве собственности более трех лет.

Дело приведено в обзоре судебной практики, приведенной в письме ФНС от 7 июля 2016 г. N СА-4-7/12211@.

Верховный суд разъяснил, как определить срок владения недвижимостью в целях получения имущественного вычета в случае объединения нескольких объектов в один

В случае объединения нескольких комнат в «коммуналке» в одну трехкомнатную квартиру срок владения этой квартирой в целях получения имущественного вычета по НДФЛ исчисляется с момента приобретения третьей комнаты, а не с даты государственной регистрации права собственности на всю квартиру. Такая позиция выражена в определении Верховного суда РФ от 06.04.16 №70-КГ15-16. Это решение приведено в судебном обзоре, который ФНС России направила подчиненным для использования в работе (письмо от 07.07.16 № СА-4-7/12211).

Читать еще:  Доходы от вкладов до 18,25 % предлагают освободить от ндфл

Суть спора

В 1997 года налогоплательщик купил две комнаты в коммунальной квартире, а в 2005 году выкупил последнюю комнату. В 2013 году он решил объединить все комнаты в трехкомнатную квартиру, и зарегистрировал право собственности на нее. В этом же году гражданин продал эту квартиру. По мнению налогоплательщика, поскольку квартира находилась в его собственности более трех лет*, он освобождается от уплаты НДФЛ на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.

Однако в инспекции заявили, что после объединения комнат в коммунальной квартире возник новый объект. В связи с этим срок нахождения в собственности этой недвижимости следует исчислять с даты регистрации права собственности. Поскольку право собственности было зарегистрировано только в 2013 году, значит, квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет. Следовательно, полученные доходы подлежат налогообложению на общих основаниях.

Решение суда

Но Верховный суд РФ не согласился с позицией ИФНС, указав на следующее. Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается в следующих случаях:

  • при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
  • при отказе собственника от права собственности;
  • в случае гибели или уничтожении имущества;
  • при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как видно, такое основание прекращения права собственности на недвижимое имущество как объединение двух объектов в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет, в указанной норме не значится. Таким образом, изменение объекта в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.

В рассматриваемой ситуации право собственности на две комнаты было зарегистрировано в 1997 году, на третью комнату — в 2005 году. С данного времени физлицо было вправе совершать с принадлежащим ему имуществом любые действия. В 2013 году налогоплательщик принял решение объединить комнаты в один объект — трехкомнатную квартиру. При этом право собственности, возникшее в 1997 и в 2005 годах, не прекратилось. Оно лишь трансформировалось в право собственности на один объект — трехкомнатную квартиру. Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру. В связи с этим доход от продажи недвижимого имущества не подлежит налогообложению на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.

* С 1 января 2016 года минимальный срок владения некоторыми объектами недвижимого имущества в целях освобождения от НДФЛ доходов от их продажи составляет пять лет. Подробнее см. «НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества».

Объединили комнаты в квартиру. будет ли налог. 16 / 1306

Да, будет так как срок владения квартирой менее 3 лет (по действовавшему на тот момент НК РФ). Квартира вновь созданный объект недвижимости с 2015 г

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 23 августа 2016 г. N БС-4-11/16743@

О ПОРЯДКЕ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ОБРАЗОВАННОЙ
В РЕЗУЛЬТАТЕ ОБЪЕДИНЕНИЯ ДВУХ КВАРТИР

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 23.08.2016 N 03-04-07/49241 о порядке налогообложения доходов от продажи квартиры, образованной в результате объединения двух квартир.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 23 августа 2016 г. N 03-04-07/49241

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры, образованной в результате объединения двух квартир, и сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Кодекса. Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
В частности, статьей 217.1 Кодекса установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Федеральным законом не предусмотрена обязанность собственника объекта недвижимого имущества представлять в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости.
Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения квартиру (в пределах общих границ исходных квартир налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. При этом в ситуации, когда даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры не совпадают, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества следует считать наиболее позднюю из таких дат.

Читать еще:  Пояснения к декларации по ндс — есть формат

Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН

Начисление НДФЛ при продаже объединенной квартиры

 Дочь в 1995 году приобрела (купля-продажа) квартиру 1 площадью 50.8 кв.м., Дочь и Отец в 1996 году приобрели (договор мены) соседнюю квартиру 2 площадью 50.6 кв.м.в долях 73/100 и 27/100, соответственно. В 2013 году они объединили эти квартиры и получили кадастровый паспорт на объединенную квартиру. Было заключено и зарегистрировано соглашение о новом распределении долей в объединенной квартире: 29/30 отцу и 1/30 дочери. Хотим продать объединенную квартиру в 2016 году. Сохраняется ли срок владения недвижимостью с даты первоначальной регистрации? Будем ли мы освобождены от уплаты НДФЛ?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 466 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Срок владения будет исчисляться с даты последней регистрации, т.е. с 2013 года.

Если с даты регистрации данной квартиры пройдет три года, то налог платить не придется. Если три года не пройдет, придется платить 13% от суммы превышающей 1 млн. рублей.

В соответствии с НК РФ освобождаются от налогообложения

доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Статья 6.1 НК РФ Порядок исчисления сроков, установленных законодательством о налогах и сборах
1. Сроки, установленные законодательством о налогах и сборах, определяются календарной датой, указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, или на действие, которое должно быть совершено, либо периодом времени, который исчисляется годами, кварталами, месяцами или днями.
2. Течение срока начинается на следующий день после календарной даты или наступления события (совершения действия), которым определено его начало.
3. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд.

В соответствии о ст. 220 НК РФ, вы освобождаетесь от уплаты налога в случае владения квартирой более 3 лет.

Это правило распространяется на недвижимость, приобретенную в собственность до 2016 года.

Таким образом нужно знать точную дату, когда квартира была объединена в 2013 году и исчислять срок 3 года, после этого можно продавать.

На основании ст. 131 ГК РФ

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав
на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной
регистрации прав.

Поэтому, срок владения квартирой, определяемый в целях налогообложения, будет исчисляться с 2013 года. Если он будет менее 3 лет — то продажа квартиры будет подлежать налогообложению (ст 217 НК РФ). При этом, вы вправе уменьшить налогооблогаемую базу на 1 млн. рублей (ст. 220 НК РФ)

Читать еще:  Отсрочка платежа по закону в договоре поставки товара

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один или в случае разделения одного объекта на несколько, образуются новые объекты недвижимости.

Такая ситуация относится в том числе к объединению двух квартир в одну в результате перепланировки. Право собственности на вновь возникшие объекты подлежит государственной регистрации. (ст. 219 ГК РФ)

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

А период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 24.08.2011 №03-04-05/7-588 от 18.08.2011№03-04-05/7-577, от 21.04.2011 № 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 № 03-04-05/7-38.

Таким образом вам необходимо отсчитать 3 года с дата государственной регистрации объединенной квартиры и вы сможете продать ее без уплаты дополнительных налогов.

Немного поправлю коллегу, Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» об изменении срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет применим к объектам недвижимости, которые были приобретены после 1 января 2016 г., т. е. к вашему случаю это не относится и срок будет 3 года с момента государственной регистрации в 2013 г.

Сохраняется ли срок владения недвижимостью с даты первоначальной регистрации?
Евгений

Будем ли мы освобождены от уплаты НДФЛ?
Евгений

к сожалению тоже нет

С 1 января 2016 года

НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет
Для освобождения от НДФЛ минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года (ст. 217.1 НК РФ). Это правомерно, например, при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации.

поправлюсь, это на квартиры приобретенные с нового года

Если будете продавать ранее 3 летнего срока, можно уменьшит ь налогообложение, если каждый из вас продаст свою долю отдельно. Тогда и отец и дочь получите вычет 1 млн. руб.

Коллега не прав. На вас срок 3 года распространяется так как исчисление в 2013 году было начато.

Обоснование ответа выше.

Нет, срок владения будет исчисляться с момента образования нового объекта недвижимости, соответственно срок владения будет считаться с момента получения свидетельства о праве собственности на объединенную квартиру

Письмо Минфина РФ от 23 марта 2015 г. N 03-04-05/15884
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России рассмотрел письмо по вопросу порядка обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса РФ (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что налогоплательщик в результате приватизации в 1999 году приобрел комнату в двухкомнатной коммунальной квартире. В 2012 на основании договора купли-продажи была приобретена оставшаяся комната в указанной квартире. В 2013 году было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объединенную квартиру. В дальнейшем указанную квартиру налогоплательщик планирует продать.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с этим на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку квартира как самостоятельный объект налогоплательщиком не приобреталась, срок нахождения ее в собственности исчисляется с даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную объединенную квартиру.
Таким образом, доходы от продажи квартиры, приобретенной в результате объединения двух ранее приобретенных в указанной квартире комнат, подлежат налогообложению на общих основаниях исходя из срока нахождения указанной квартиры в собственности налогоплательщика начиная с 2013 года.

При этом налогоплательщик при продаже указанной квартиры вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, установленным статьей 220 Кодекса.
Р. СААКЯН,
заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Минфина России,
23.03.2015 г.
С 1 января 2016 годаНДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет Для освобождения от НДФЛ минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года (ст. 217.1 НК РФ). Это правомерно, например, при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации.
Шанкулов Рамазан Тнымбаевич

ничего подобного, данные изменения в законе распространяется ТОЛЬКО в отношении квартир приобретенных после 01.01.16 года

Статья 4
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Похожие вопросы

Уплата НДФЛ при продаже квартиры и возврат НДФЛ при покупке квартиры

Уплата НДФЛ при ОДНОВРЕМЕННОЙ сделки продажи-покупки квартиры

Налог с продажи подаренной квартиры

Возможен ли налоговый вычет по НДФЛ при покупке квартиры у гражданского мужа?

Как оформить сделку по продаже долевой квартиры, чтобы получить налоговый вычет 1 млн. рублей?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector