Переменная часть арендной платы — что это?

Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы

Постоянная и переменная части арендной платы

Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета. Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем. Постоянная часть является фиксированной и включает в себя плату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна (или рассчитана из) стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором за определенный период. Таким образом, вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.

Постоянная часть арендной платы, как правило, определяется путем умножения арендной ставки по договору на арендуемую площадь в квадратных метрах. Поэтому зачастую в договоре аренды указывают размер арендной ставки за 1 квадратный метр в месяц.

Можно указать формулу расчета постоянной части арендной платы, например, так:

«Постоянная часть арендной платы определяется по формуле:

где Тв х/у — твердая часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

A — ставка арендной платы по договору;

S — арендуемая площадь, в квадратных метрах».

Можно также предусмотреть, что постоянная часть арендной платы умножается на индекс потребительских цен, на коэффициент, учитывающий условия использования арендатором имущества; на корректирующий коэффициент и т. д.

В договоре аренды можно указать, что переменная часть арендной платы покрывает фактически понесенные расходы арендодателя на коммунальные платежи, а именно:

— вывоз бытового мусора (можно привести весь перечень необходимых услуг) и т. п.

Можно указать формулу расчета переменной части арендной платы, например, так:

«Переменная часть арендной платы определяется по формуле:

П x/y = Э + Во + Т + М, где

П х/у — переменная часть арендной платы, подлежащая внесению за месяц х, год у;

Э — расходы на электрическую энергию за месяц х, год у;

Во — расходы на водоснабжение за месяц х, год у;

Т — расходы на тепловую энергию за месяц х, год у;

М — расходы на вывоз бытового мусора за месяц х, год у.»

Если оплата коммунальных услуг осуществляется в соответствии с показаниями счетчиков, можно указать в договоре, что переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета. Можно прописать, что показания приборов учета коммунальных услуг фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора.

В п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 отмечено, что возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, оплата арендатором только коммунальных услуг не означает возмездности договора.

Переменная часть арендной платы — что это?

Переменная часть арендной платы — этота сумма, которая требует ежемесячного установления ее величины в зависимости от конкретной ситуации. Рассмотрим, от чего зависит размер переменной части и как правильно оформить документы по ней.

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы — это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

  • электроэнергия,
  • вода,
  • тепловая энергия,
  • услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, установление переменной части арендной платы — это действие правомерное и оправданное, когда:

  • договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
  • арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы — это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

  • фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
  • переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

  • арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
  • арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

  • суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
  • расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

  • непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
  • акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Введение в состав арендной платы переменной части — это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

IFRS 16 — Как учитывать переменную часть арендной платы?

Розничные сети и другие компании часто сталкиваются с переменной арендной платой в договорах аренды. Рассмотрим на примере порядок оценки и признания в учете переменных арендных платежей в соответствии с МСФО (IFRS) 16.

Рассмотрим в качестве примера крупную розничную сеть, которая арендует помещения под свои магазины у разных владельцев недвижимости, в основном в высококлассных торговых центрах.

Читать еще:  Договор подряда с физическим лицом и страховые взносы - нюансы

В некоторых случаях арендные платежи рассчитываются как фиксированная плата за месяц плюс определенный процент с продаж магазина в течение текущего года.

Эта процентная надбавка к арендной плате объясняется тем, что торговые центры продвигают магазин и помогают ему привлечь больше клиентов.

Кроме того, ежемесячная фиксированная арендная плата корректируется каждые два года с учетом текущего уровня инфляции.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда» бухгалтеру торговой сети необходимо учитывать актив в форме права пользования и арендное обязательство как приведенную стоимость всех невыплаченных на текущую дату арендных платежей.

Как оценить эту переменную часть арендных платежей, если она зависит множества неопределенностей и непредвиденных обстоятельств?

Бухгалтер не знает, как изменится сумма переменных арендных платежей в зависимости от будущих продаж магазинов и также не знает, как изменится фиксированная арендная плата после корректировки с учетом инфляции через 2 года.

Что предписывает IFRS 16 относительно переменных арендных платежей?

Новый стандарт МСФО (IFRS) 16 «Аренда» приносит арендаторам ряд осложнений с так называемой операционной арендой.

Основная причина заключается в том, что в соответствии со старым стандартом МСФО (IAS) 17 вы просто списывали операционную аренду напрямую на прибыли и убытка в качестве расхода.

Однако ситуация резко изменилась с появлением МСФО (IFRS) 16.

Теперь вам необходимо признать в учете актив в форме права пользования (англ. ‘right-of-use asset’) и арендное обязательство, равное приведенной стоимости невыплаченных арендных платежей (см. основные правила учета по IFRS 16).

Рассмотрим неопределенности, связанные с будущими арендными платежами.

МСФО (IFRS) 16 называет их «переменными арендными платежами» (англ. ‘variable lease payments’), поскольку их сумма варьируется в зависимости от каких-либо факторов.

Как отражать в учете переменные арендные платежи?

Это зависит от того, что влияет на их изменение.

В принципе, платеж с переменной арендной платой может зависеть от:

  • индекса или процентной ставки — например, индекса инфляции, учетной ставки ЦБ, ставки LIBOR, индекса потребительских цен и т. д., или
  • будущего объема продажа, использования базового актива или других факторов, не связанных с индексом/ставкой.

Прежде перейти к отражению этих видов переменных платежей в учете, разберемся, что такое арендные платежи.

Что такое арендные платежи по IFRS 16?

Согласно IFRS 16, арендные платежи для целей учета аренды включают (см. Приложение А. Определение терминов.):

  • Фиксированные арендные платежи за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;
  • Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;
  • Стоимость опциона на покупку (если арендатор намеревается исполнить его); а также
  • Штрафы за прекращение аренды (если арендатор откажется от аренды).

Теперь разберем составляющие переменных платежей.

Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки.

Переменные платежи, зависящие от индекса или ставки, включаются в арендные платежи — вы можете видеть это из определения.

Таким образом, арендатор должен принять во внимание инфляционную корректировку арендных платежей при применении МСФО (IFRS) 16.

Вы не можете знать заранее, какой будет корректировка с учетом инфляции через некоторое время.

Должен ли бухгалтер оценивать будущую инфляцию?

Нет.

Все обстоит достаточно просто. При первоначальном учете вы игнорируете неизвестные ставки и индексы.

Вы будете рассчитывать стоимость своих обязательств по аренде и актива в форме права пользования на основе нескорректированных арендных платежей, стоимость которых известна на дату начала аренды.

В тот момент, когда арендные платежи действительно изменяются в результате инфляции, вы будете переоценивать стоимость аренды:

  • Вы просто пересчитаете сумму арендного обязательства путем дисконтирования скорректированных арендных платежей по использовавшейся первоначально ставке дисконтирования.
  • Затем вы учтете разницу как корректировку актива в форме права пользования.

Это требует от бухгалтера некоторых дополнительных усилий, но хорошая новость заключается в том, что вам не нужно прогнозировать индексы и ставки или строить догадки о том, как будет выглядеть будущее.

Переменные арендные платежи, которые зависят от будущего объема продаж или использования базового актива.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 платежи, не зависящие от ставки или индекса, НЕ включаются в ваши арендные платежи.

Другими словами, они исключаются из арендных платежей. Вместо этого они признаются в составе прибыли или убытка по мере их возникновения.

Это красиво и просто. Причиной такого упрощения является то, что оценка будущего объема продаж и других показателей представляет собой очень высокий уровень неопределенности, поэтому такую информацию нельзя использовать в бухгалтерском учете.

Это относится не только к аренде, которая зависит от будущей выручки, но и к будущему использованию актива.

Пример учета переменной арендной платы по IFRS 16.

Представьте, что вы арендуете площадь под магазин в течение 5 лет и соглашаетесь заплатить фиксированную ежемесячную арендную плату в размере 1 000 д.е. и годовую плату в размере 1% от выручки вашего магазина.

Фиксированная арендная плата будет корректироваться с учетом инфляции 1 раз в 2 года.

На дату начала арендного договора вы предполагаете, что ваши продажи составят 200 000 д.е в год. Ставка дисконтирования составляет 3%. Уровень инфляции по вашей оценке составит 2% в год.

Таким образом, изначально вы будете рассчитывать свое арендное обязательство на основе фиксированной ежемесячной платы в размере 1 000 д.е. за 5 лет аренды.

Дисконтируйте ежемесячные арендные платежи в сумме 1 000 д.е. за 5 лет по ставке 3%. При этом будьте внимательны, потому что платежи осуществляются ежемесячно и вы должны рассчитать месячную ставку на основе годовой ставки.

Для данного расчета мы используем формулу (11) текущей стоимости (PV) обычного аннуитета.

В нашем примере проценты начисляются ежемесячно, поэтому мы модифицируем нашу формулу следующим образом:

  • rS — годовая ставка дисконтирования,
  • m — количество промежуточных периодов начисления в году (месяцев)
  • N — количество лет.

PV = 1 000 д.е.
rS = 3% = 0.03
m = 12
rS / m = 0.03/12 = 0.0025
N = 5
mN = 12 * (5) = 60 периодов начисления

Фактор текущей стоимости аннуитета =
[1 — (1.0025)60] / 0.0025 = 55.652357

PV = 1 000 д.е. * 55.652357 = 55 652 д.е.

Приведенная стоимость ежемесячных арендных платежей в течение 5 лет составляет 55 652 д.е.

Эта сумма будет вашей оценкой актива в форме права пользования и арендного обязательства на момент начала аренды.

Проводки по первоначальному признанию аренды будут следующими:

  • Дебет. Актив в форме права пользования: 55 652 д.е.
  • Кредит. Обязательство по аренде: 55 652 д.е.

При последующем учете вы должны разделить каждый ежемесячный платеж на 2 части (см. параграфы 36-37 IFRS 16):

  • Проценты, начисляемые на непогашенный остаток арендного обязательства (по ставке дисконтирования), и
  • Сумма, уменьшающая обязательство по аренде.

Более подробное описание последующего учета и проводок у арендатора, приведено здесь.

При первоначальном учете вы проигнорировали корректировку на уровень инфляции, а также плату в размере 1% от вашей выручки.

В дальнейшем, когда вы платите 1% от вашей выручки, вы просто относите этот расход на прибыли и убытки.

Через 2 года фиксированная арендная плата будет скорректирована на 2%. При этом сумма арендных платежей изменится с 1 000 д.е. до 1 020 д.е.

Бухгалтер должен выполнить переоценку арендного обязательства на оставшийся срок (3 года) по первоначальной ставке дисконтирования (3%). Необходимо сделать расчет приведенной стоимости денежного потока, аналогично приведенному выше расчету, но с другими параметрами.

Полученная разница является суммой корректировки арендного обязательства.

В результате пересчета по формуле, приведенной выше, будут получены следующие результаты:

  • Первоначальное обязательство по аренде до корректировки через 2 года составляет: 34 386 д.е.;
  • Новое арендное обязательство после корректировки составляет 35 074 д.е.

Разница между этими двумя суммами составляет 688 д.е., и признается как:

  • Дебет. Актив в форме права пользования: 688 д.е.
  • Кредит. Обязательство по аренде: 688 д.е.

Переменная часть арендной платы

Переменная часть арендной платы по договору. То есть в договоре аренды стоимость коммунальных услуг отдельно не выделять. Договор аренды нежилых помещений 2016 договор аренды. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды переменная часть арендной платы, может. Но для вычета ндс и учета расходов нужна первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Следовательно, переменная часть арендной платы в договоре не. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ФИКСИРОВАННАЯ, КОММУНАЛКА ПЕРЕМЕННАЯ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на установленные настоящей статьей налоговые вычеты.

В переменную часть арендной платы входят (лимиты на потребление установлены в Приложении №6– суммы расходов за потребленную электроэнергию, расчет которых производится по тарифам, установленным поставляющими соответствующие услуги организациями в соответствии с показаниями приборов учета (предоставляемое количество электроэнергии, КВт);- суммы расходов за водопотребление и водоотведение, расчет которых производится по тарифам, установленным поставляющими соответствующие услуги организациями в соответствии с показаниями приборов учета или в соответствии с согласованным сторонами расчетом нормы потребления.-суммы расходов на телефонию и интернет-трафик, расчет по которым производится на основании тарифов, установленных в Приложении №6.Платы за пользование Парковочными Местами.

Читать еще:  Ндс при импорте товаров из узбекистана в россию

Постоянная или фиксированная часть арендной платы

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. 6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.
Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы — это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС.

Изучая информационные письма Президиума ВАС РФ, можно столкнуться с прецедентом. 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики решения споров, связанных с арендой»: применяя п. 3 ст. 614 ГК РФ понимают так, что условия договора стационарны, они предусматривают твердый размер арендной платы или метода ее начисления.

Ндс включают коммунальные услуги в переменную часть арендной платы до этого письма, в основном работали, как. Арендная плата в договоре аренды, ее размер и повышение. Переменная арендная плата включает в себя возмещение. Профессиональные собственники и в договорах аренды разбивают платежи на три части, но есть. Договор аренды недвижимого имущества арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой. В этом случае аренда в договоре складывается из двух частей фиксированная сумма и переменный. Может ли арендная плата состоять из двух частей базовой и переменной и. Если в договоре аренды предусмотрена переменная часть арендной платы, то ее можно смело включать в расходы при исчислении налога на прибыль и.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии с пунктом 3 статьи 168 Кодекса выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).
Величина арендной платы определяется договорными условиями, однако, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается непозволительность изменения суммы арендных выплат чаще 1 раза в год. Существует качественное отличие между понятиями: твердый размер и твердая сумма.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) операции по реализации услуг на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с этим услуга по предоставлению имущества в аренду, оказываемая арендодателем арендатору, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
К примеру, арендодатель меняет арендную плату ежеквартально с учетом процента инфляции. Это не является корректировкой условий договора размера арендной платы, а принимается как исполнение этих условий.

Срок аренды Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п.

  • конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
  • перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Переменная часть арендной платы — что это?

Арендодатель гарантирует, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 2.1. Арендодатель обязуется: 2.1.1. Передать арендатору Помещения по Передаточному акту в согласованные Сторонами сроки. 2.1.2. Обеспечить доступ Арендатора в арендуемые Помещения. 2.1.3. Не вмешиваться в деятельность Арендатора. 2.1.4. При наличии технической возможности, по запросу Арендатора обеспечить Арендатора необходимыми коммунальными услугами: за счет Арендатора. 2.1.5. Производить капитальный ремонт здания, в котором расположены арендуемые Помещения, по мере возникновения соответствующей необходимости. 2.2. Арендатор обязуется: 2.2.1.
Расчет Платы осуществляется по следующим ставкам: 7500,0 рублей в месяц, (не облагается НДС), за одно Парковочное Место для грузового автотранспорта;1500,0 рублей в месяц, (не облагается НДС) за одно Парковочное Место для легкового автотранспорта.

Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта. 3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

Переменная часть арендной платы, как отразить.

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Форма Уведомления о образец договора аренды переменная часть арендной платы в договоре аренды переходе на УСН на нашем сайте предложит Вам заполнить. Арендная плата из двух частей выход из тупика с налоговыми вычетами НДС в арендных отношениях. Переменная часть арендной платы в договоре аренды образец. Считаю, что в Вашем случае нужно пересмотреть договор аренды в части повышения арендной платы! Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре. Не производить лично торговлю продуктами и не сдавать помещение в аренду с схожим. Размер переменной части арендной платы лучше фиксировать для каждого месяца. N 31 в части исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. 6.4. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [вписать нужное] % от суммы долга за каждый день просрочки. На основании п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 169 Кодекса документом, служащим основанием для принятия предъявленных сумм налога на добавленную стоимость, является счет-фактура, который налогоплательщик обязан составить при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

4. Компенсация коммунальных расходов.

А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Если договором предусмотрена арендная плата в эквиваленте иной валюты, то применяется индексация, связанная с вариацией курса. С учетом возможной инфляции скачок курса валюты не означает, что арендной платы изменилась (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

При этом Арендодатель к письменному уведомлению об изменении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, направляемому Арендатору, прикладывает соответствующие документы, подтверждающие факт изменения тарифов или стоимости услуг.
При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии. 3.3. Арендодатель имеет право: 3.3.1.

Арендодатель оставляет за собой право изменять стоимость квадратного метра арендуемых Помещений по своей инициативе, но не чаще 1 (Одного) раза в год с Даты начала аренды и не более чем на 5% от размера предыдущей стоимости квадратного метра арендуемых Помещений, с предварительным уведомлением Арендатора не менее чем за 1 (один) месяц. В этом случае сторонами подписывается дополнительное соглашение к настоящему договору. Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличивать ставку переменной части арендной платы в зависимости от изменения тарифов поставляющих соответствующие услуги организаций.
Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. 6.4.

В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [вписать нужное]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб). 7. Заключительные положения 7.1. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что Помещение, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц. 7.2. К настоящему договору применяется право [указать страну применимого права]. 7.3. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним подлежат окончательному урегулированию в [указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры]. 7.4.

Таким образом, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений). Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

Читать еще:  Расходы, не учтенные в прошлых периодах, можно признать в текущем

В состав арендных платежей могут включаться возмещаемые расходы. В данном случае налоговый вычет не может сделать арендатор (письма Минфина России), но, и собственнику не удастся налоговый вычет НДС, ведь коммунальные и прочие услуги получает не он, а арендатор.

Содержать предоставляемое помещение в соответствии с требованиями санитарных и противопожарных правил, отвечать за санитарное и противопожарное состояние арендуемого помещения.

IFRS 16 — Как учитывать переменную часть арендной платы?

Розничные сети и другие компании часто сталкиваются с переменной арендной платой в договорах аренды. Рассмотрим на примере порядок оценки и признания в учете переменных арендных платежей в соответствии с МСФО (IFRS) 16.

Рассмотрим в качестве примера крупную розничную сеть, которая арендует помещения под свои магазины у разных владельцев недвижимости, в основном в высококлассных торговых центрах.

В некоторых случаях арендные платежи рассчитываются как фиксированная плата за месяц плюс определенный процент с продаж магазина в течение текущего года.

Эта процентная надбавка к арендной плате объясняется тем, что торговые центры продвигают магазин и помогают ему привлечь больше клиентов.

Кроме того, ежемесячная фиксированная арендная плата корректируется каждые два года с учетом текущего уровня инфляции.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда» бухгалтеру торговой сети необходимо учитывать актив в форме права пользования и арендное обязательство как приведенную стоимость всех невыплаченных на текущую дату арендных платежей.

Как оценить эту переменную часть арендных платежей, если она зависит множества неопределенностей и непредвиденных обстоятельств?

Бухгалтер не знает, как изменится сумма переменных арендных платежей в зависимости от будущих продаж магазинов и также не знает, как изменится фиксированная арендная плата после корректировки с учетом инфляции через 2 года.

Что предписывает IFRS 16 относительно переменных арендных платежей?

Новый стандарт МСФО (IFRS) 16 «Аренда» приносит арендаторам ряд осложнений с так называемой операционной арендой.

Основная причина заключается в том, что в соответствии со старым стандартом МСФО (IAS) 17 вы просто списывали операционную аренду напрямую на прибыли и убытка в качестве расхода.

Однако ситуация резко изменилась с появлением МСФО (IFRS) 16.

Теперь вам необходимо признать в учете актив в форме права пользования (англ. ‘right-of-use asset’) и арендное обязательство, равное приведенной стоимости невыплаченных арендных платежей (см. основные правила учета по IFRS 16).

Рассмотрим неопределенности, связанные с будущими арендными платежами.

МСФО (IFRS) 16 называет их «переменными арендными платежами» (англ. ‘variable lease payments’), поскольку их сумма варьируется в зависимости от каких-либо факторов.

Как отражать в учете переменные арендные платежи?

Это зависит от того, что влияет на их изменение.

В принципе, платеж с переменной арендной платой может зависеть от:

  • индекса или процентной ставки — например, индекса инфляции, учетной ставки ЦБ, ставки LIBOR, индекса потребительских цен и т. д., или
  • будущего объема продажа, использования базового актива или других факторов, не связанных с индексом/ставкой.

Прежде перейти к отражению этих видов переменных платежей в учете, разберемся, что такое арендные платежи.

Что такое арендные платежи по IFRS 16?

Согласно IFRS 16, арендные платежи для целей учета аренды включают (см. Приложение А. Определение терминов.):

  • Фиксированные арендные платежи за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;
  • Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки;
  • Стоимость опциона на покупку (если арендатор намеревается исполнить его); а также
  • Штрафы за прекращение аренды (если арендатор откажется от аренды).

Теперь разберем составляющие переменных платежей.

Переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки.

Переменные платежи, зависящие от индекса или ставки, включаются в арендные платежи — вы можете видеть это из определения.

Таким образом, арендатор должен принять во внимание инфляционную корректировку арендных платежей при применении МСФО (IFRS) 16.

Вы не можете знать заранее, какой будет корректировка с учетом инфляции через некоторое время.

Должен ли бухгалтер оценивать будущую инфляцию?

Нет.

Все обстоит достаточно просто. При первоначальном учете вы игнорируете неизвестные ставки и индексы.

Вы будете рассчитывать стоимость своих обязательств по аренде и актива в форме права пользования на основе нескорректированных арендных платежей, стоимость которых известна на дату начала аренды.

В тот момент, когда арендные платежи действительно изменяются в результате инфляции, вы будете переоценивать стоимость аренды:

  • Вы просто пересчитаете сумму арендного обязательства путем дисконтирования скорректированных арендных платежей по использовавшейся первоначально ставке дисконтирования.
  • Затем вы учтете разницу как корректировку актива в форме права пользования.

Это требует от бухгалтера некоторых дополнительных усилий, но хорошая новость заключается в том, что вам не нужно прогнозировать индексы и ставки или строить догадки о том, как будет выглядеть будущее.

Переменные арендные платежи, которые зависят от будущего объема продаж или использования базового актива.

В соответствии с МСФО (IFRS) 16 платежи, не зависящие от ставки или индекса, НЕ включаются в ваши арендные платежи.

Другими словами, они исключаются из арендных платежей. Вместо этого они признаются в составе прибыли или убытка по мере их возникновения.

Это красиво и просто. Причиной такого упрощения является то, что оценка будущего объема продаж и других показателей представляет собой очень высокий уровень неопределенности, поэтому такую информацию нельзя использовать в бухгалтерском учете.

Это относится не только к аренде, которая зависит от будущей выручки, но и к будущему использованию актива.

Пример учета переменной арендной платы по IFRS 16.

Представьте, что вы арендуете площадь под магазин в течение 5 лет и соглашаетесь заплатить фиксированную ежемесячную арендную плату в размере 1 000 д.е. и годовую плату в размере 1% от выручки вашего магазина.

Фиксированная арендная плата будет корректироваться с учетом инфляции 1 раз в 2 года.

На дату начала арендного договора вы предполагаете, что ваши продажи составят 200 000 д.е в год. Ставка дисконтирования составляет 3%. Уровень инфляции по вашей оценке составит 2% в год.

Таким образом, изначально вы будете рассчитывать свое арендное обязательство на основе фиксированной ежемесячной платы в размере 1 000 д.е. за 5 лет аренды.

Дисконтируйте ежемесячные арендные платежи в сумме 1 000 д.е. за 5 лет по ставке 3%. При этом будьте внимательны, потому что платежи осуществляются ежемесячно и вы должны рассчитать месячную ставку на основе годовой ставки.

Для данного расчета мы используем формулу (11) текущей стоимости (PV) обычного аннуитета.

В нашем примере проценты начисляются ежемесячно, поэтому мы модифицируем нашу формулу следующим образом:

  • rS — годовая ставка дисконтирования,
  • m — количество промежуточных периодов начисления в году (месяцев)
  • N — количество лет.

PV = 1 000 д.е.
rS = 3% = 0.03
m = 12
rS / m = 0.03/12 = 0.0025
N = 5
mN = 12 * (5) = 60 периодов начисления

Фактор текущей стоимости аннуитета =
[1 — (1.0025)60] / 0.0025 = 55.652357

PV = 1 000 д.е. * 55.652357 = 55 652 д.е.

Приведенная стоимость ежемесячных арендных платежей в течение 5 лет составляет 55 652 д.е.

Эта сумма будет вашей оценкой актива в форме права пользования и арендного обязательства на момент начала аренды.

Проводки по первоначальному признанию аренды будут следующими:

  • Дебет. Актив в форме права пользования: 55 652 д.е.
  • Кредит. Обязательство по аренде: 55 652 д.е.

При последующем учете вы должны разделить каждый ежемесячный платеж на 2 части (см. параграфы 36-37 IFRS 16):

  • Проценты, начисляемые на непогашенный остаток арендного обязательства (по ставке дисконтирования), и
  • Сумма, уменьшающая обязательство по аренде.

Более подробное описание последующего учета и проводок у арендатора, приведено здесь.

При первоначальном учете вы проигнорировали корректировку на уровень инфляции, а также плату в размере 1% от вашей выручки.

В дальнейшем, когда вы платите 1% от вашей выручки, вы просто относите этот расход на прибыли и убытки.

Через 2 года фиксированная арендная плата будет скорректирована на 2%. При этом сумма арендных платежей изменится с 1 000 д.е. до 1 020 д.е.

Бухгалтер должен выполнить переоценку арендного обязательства на оставшийся срок (3 года) по первоначальной ставке дисконтирования (3%). Необходимо сделать расчет приведенной стоимости денежного потока, аналогично приведенному выше расчету, но с другими параметрами.

Полученная разница является суммой корректировки арендного обязательства.

В результате пересчета по формуле, приведенной выше, будут получены следующие результаты:

  • Первоначальное обязательство по аренде до корректировки через 2 года составляет: 34 386 д.е.;
  • Новое арендное обязательство после корректировки составляет 35 074 д.е.

Разница между этими двумя суммами составляет 688 д.е., и признается как:

  • Дебет. Актив в форме права пользования: 688 д.е.
  • Кредит. Обязательство по аренде: 688 д.е.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector